Title: Asegura tu cobro: qué exigir antes de contratar desahucios
Date: 2026-04-16
Category: Desahucios
Tags: desahucio, alquiler, arrendador, servicio legal, burofax
Slug: que-exigir-antes-de-contratar-servicio-desahucios
Authors: Dpto. Jurídico
Summary: Checklist claro y pasos prácticos sobre qué hacer antes de contratar un servicio de desahucios para proteger derechos y cobro.
Antes de contratar, pida documentación , presupuesto desglosado y un contrato modelo firmado. Verifique el número de colegiado y solicite dos referencias con fechas.
Compruebe todo antes de firmar para evitar sorpresas legales y costes extra.
Qué verificar antes de encargar un desahucio
El propietario debe confirmar titularidad, deuda y pruebas documentales antes de firmar. Sin esos elementos, el proceso puede fracasar o generar gastos innecesarios.
Documentación esencial
El contrato de alquiler, los recibos y la nota registral son básicos. El propietario debe entregar copia del contrato y extractos que acrediten los impagos.
Pruebas procesales
El burofax con acuse y certificado de contenido sirve como prueba de requerimiento. Guardar el acuse y el certificado en digital y papel evita problemas probatorios.
Verificación registral y cargas
Comprobar la inscripción en el Registro de la Propiedad revela titularidad y cargas. Solicite una nota simple actualizada antes de contratar.
Para verificar de forma práctica, siga este checklist antes de firmar:
Titularidad: solicitar nota simple registral reciente y comprobar identidad con DNI del arrendador.
Contrato: pedir copia firmada y verificar cláusulas de prórroga y garantías.
Historial: extractos bancarios o recibos que acrediten impago.
Fianza: comprobante de depósito en organismo autonómico si procede.
Comunicaciones: copia del burofax o carta de requerimiento con acuse y certificado.
Situación social: comprobar empadronamiento y posible informe de Servicios Sociales.
Presupuesto: exigir desglose por fases (honorarios, procurador, tasas, cerrajero).
Contrato de encargo: pedir cláusula de topes para gastos extraordinarios y plazo de respuesta.
Tome nota de cada documento y marque Sí/No. Adjunte copias al expediente.
Sugerencia práctica: haga fotos y guarde PDFs en una carpeta con fecha.
Arrendador con impago: pasos prioritarios
El arrendador debe reunir la documentación, enviar el requerimiento por escrito y pedir un presupuesto desglosado antes de contratar. Empezar sin esta secuencia aumenta el riesgo de costes sin resultado.
Enviar el requerimiento correctamente
El burofax solicita pago en un plazo concreto y anuncia acciones legales. Incluir importe, periodo adeudado y fecha límite reduce alegaciones y mejora la posición probatoria.
Presupuesto y desglose
El presupuesto debe detallar honorarios por fase, tasas, procurador, peritos y cerrajero. Pedir facturas por cada gasto evita sorpresas.
Plazos orientativos
Calendario tipo: requerimiento (0–15 días), demanda y señalamiento (1–3 meses), juicio y sentencia (1–2 meses), lanzamiento (2–6 semanas tras sentencia). Estos plazos dependen de la provincia.
Propietario con ocupación ilegal: qué exigir
En caso de ocupación, el proveedor debe explicar la estrategia legal y las acciones sociales previstas. Un encargo sin plan de coordinación con policía y servicios sociales queda incompleto.
Coordinación con fuerzas y servicios
El proveedor debe explicar cuándo solicitar la intervención de la policía y cómo coordinar con Servicios Sociales. Pedir ese plan por escrito evita improvisaciones.
En okupación pueden surgir gastos de cerrajería y de custodia temporal. El contrato debe incluir topes de gasto y autorización previa para desembolsos.
Riesgos de la ocupación prolongada
La ocupación prolongada suele encarecer el proceso y reduce la probabilidad de recuperar rentas. Valorar alternativas extrajudiciales antes de litigar puede ahorrar tiempo.
Coste orientativo: gastos de cerrajería suelen moverse entre 150 € y 500 € en 2024. Pedir factura y autorización previa evita sorpresas.
✉
¿Quieres más información? Escríbenos y te orientamos
Prácticas que evitan contratar mal
El propietario debe rechazar ofertas sin contrato y sin referencias verificables. Contratar al más barato sin comprobar colegiación suele salir caro.
Banderas rojas del proveedor
No facilitar número de colegiado, no dar dos referencias firmadas o negarse a un contrato escrito son alarmas claras. Evitar pagar todo por adelantado.
Comprobación de antecedentes
Buscar resoluciones en bases públicas permite detectar sanciones disciplinarias o malos servicios. Use la web del Poder Judicial cuando haga falta: Poder Judicial .
Reclamaciones y quejas
Consultar quejas en asociaciones de consumidores ayuda a formar juicio. Pedir referencias de casos similares y comprobar fechas para validar experiencia.
Indicadores verificables para evaluar reputación:
pedir número de colegiado y comprobarlo en el Colegio de Abogados.
solicitar al menos dos expedientes cerrados con fechas y resultados para valorar éxito.
buscar resoluciones vinculadas al equipo en CENDOJ o Poder Judicial.
revisar reseñas en Google My Business y LinkedIn, mirando respuestas del despacho.
confirmar si trabajan con procurador habitual y si ofrecen pólizas de responsabilidad profesional.
Evite decisiones solo por precio. La baja transparencia suele ser una bandera roja del proveedor.
Contrato modelo: cláusulas imprescindibles
El encargo se documenta siempre por escrito y con cláusulas sobre alcance, honorarios y comunicaciones. Firmar sin contrato deja al propietario sin protección.
Objeto y alcance
La cláusula de objeto debe especificar si el servicio cubre requerimiento, demanda, juicio, ejecución y lanzamiento. Debe detallar también lo que queda fuera.
Honorarios y gastos
El contrato debe indicar honorarios por fases, si son fijos o porcentuales, y listar gastos adicionales. Incluir topes y autorización previa es esencial.
Comunicación y control
El proveedor debe informar por escrito de cada actuación y enviar copia de notificaciones. El propietario puede rescindir con liquidación proporcional.
Ejemplo de cláusulas esenciales (copiar y pegar):
CLÁUSULA 1 - Objeto: El profesional actuará en nombre del cliente para reclamar rentas impagadas y, si procede, iniciar procedimiento de desahucio hasta ejecución material del lanzamiento.
CLÁUSULA 2 - Honorarios:
Se acuerda tarifa por fases: Requerimiento: 150 €
Demanda y juicio: 900 €
Ejecución y lanzamiento: 600 €
Gastos extraordinarios (cerrajero, peritos) requerirán autorización por escrito del cliente.
CLÁUSULA 3 - Comunicación: El profesional comunicará por escrito cada actuación y entregará escaneos de todas las notificaciones en 48 horas hábiles.
CLÁUSULA 4 - Rescisión: El cliente puede rescindir con pago proporcional a los servicios ya prestados y sin penalización si el proveedor incumple obligaciones de información.
Comparativa de servicios y desglose de costes
Comparar ofertas exige una tabla con columnas: honorarios, servicios incluidos, plazos, referencias y número de colegiado. Puntuar cada campo facilita la decisión.
Proveedor
Honorarios
Servicios incluidos
Plazo estimado
Referencias / colegiación
Despacho A
Fijo 1.200 €
Requerimiento, demanda, juicio
2–4 meses
Colegiado Nº 12345, 2 referencias
Despacho B
Por fases 300/700/500 €
Incluye procurador, no cerrajero
1–3 meses
Colegiado Nº 54321, 1 referencia
Coste orientativo: gastos de cerrajería suelen moverse entre 150 € y 500 € en 2024. Pedir factura y autorización previa evita sorpresas.
Cómo negociar el precio
Exija factura detallada y una cláusula que impida facturar sin aprobación previa. Negociar un tope para gastos extraordinarios reduce riesgos.
Ejemplos de honorarios reales
En 2024 muchos despachos ofrecen tarifas por fases entre 150 € y 1.500 €. Otros usan porcentajes sobre la reclamación. Comparar y pedir desglose.
Revise las cifras anotadas.
✉
¿Quieres más información? Escríbenos y te orientamos
Uso del burofax y otras pruebas documentales
El burofax con acuse y certificado de contenido ofrece constancia fehaciente del requerimiento. Enviar antes de demandar mejora la posición probatoria.
Modelo de burofax
El propietario detalla la deuda, solicita pago en 10 días y comunica la intención de acudir a la vía judicial. Incluir fecha, importe y periodo reclamado.
[Nombre propietario]
[Dirección]
[Fecha]
Por burofax se requiere el pago de [importe] correspondiente a las mensualidades de [fechas].
Se solicita el abono en un plazo de 10 días desde la recepción de este burofax, advirtiendo de la interposición de acciones judiciales si no se atiende la deuda.
Conservación y valor probatorio
Guardar el acuse y el certificado en digital y en papel es imprescindible. Sin certificado de contenido algunos juzgados retrasan la tramitación por falta de prueba documental.
Plazo legal orientativo: incluir un requerimiento de 10 días en el burofax suele ser suficiente para procesar conciliaciones y preparar la demanda.
Calendario estimado por fases y calendario tipo
Planificar tiempos facilita la elección del proveedor y evita decisiones precipitadas. Un calendario tipo ayuda a visualizar costes acumulados.
Calendario tipo
Fase 1: requerimiento y mediación (0–15 días). Fase 2: demanda y señalamiento (1–3 meses). Fase 3: juicio y sentencia (1–2 meses). Fase 4: ejecución y lanzamiento (2–6 semanas tras sentencia).
Qué retrasa un lanzamiento
Servicios Sociales, alegaciones de vulnerabilidad y errores en notificaciones suelen retardar el lanzamiento. Detectar estos riesgos antes de contratar permite ajustar la estrategia.
Indicadores por comunidad
En 2024 la variación entre provincias puede ir de 1 a 4 meses en señalamiento. Consulte plazos por provincia con el proveedor antes de firmar.
0–15 días
1–3 meses
1–2 meses
2–6 semanas
Alternativas y negociación antes del lanzamiento
Explorar mediación y acuerdos de pago reduce costes y acelera soluciones. Documentar cualquier acuerdo por escrito protege al propietario.
Modelos de acuerdo de pago
Un acuerdo puede incluir plazos, avales y fraccionamiento de deuda. Incluir cláusula de resolución rápida si se incumple protege al propietario.
La mediación ahorra tiempo y dinero cuando el inquilino muestra disposición a pagar. Pedir acta de mediación firmada y calendarizada evita malentendidos.
Cuándo continuar a juicio
Si el inquilino no propone solución razonable o hay ocupación ilegal, proceder judicialmente suele ser la opción más eficaz. Valorar costes antes de avanzar.
Muchos recomiendan acudir al juicio de inmediato; tras analizar casos reales, el error más frecuente es no agotar la vía escrita previa con burofax y pruebas claras.
Esto funciona en teoría; en la práctica, los juzgados varían mucho por provincia y la comunicación eficaz del proveedor suele marcar la diferencia.
Un escenario habitual gestionado: propietario con impago de seis meses -> burofax, demanda y mediación fallida -> juicio en ocho semanas -> lanzamiento en cinco semanas. Resultado: recuperación parcial de rentas y lanzamiento efectivo.
✉
¿Quieres más información? Escríbenos y te orientamos
Casos especiales y banderas rojas
El propietario identifica banderas rojas y adapta la contratación. Evitar proveedores que prometen plazos fijos o resultados garantizados.
Señales de alarma en el expediente
Existencia de menores, dependencia o moratoria autonómica puede paralizar el lanzamiento. Comprobar con Servicios Sociales antes de encargar.
Prácticas no recomendadas
Actuaciones extrajudiciales violentas, forzar entradas o cambiar cerraduras sin orden judicial son ilegales. El contrato debe prohibir estas prácticas.
Qué exige la ley
La Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos regulan plazos y notificaciones. Solicitar al proveedor referencias legales de las actuaciones propuestas.
No aplica en estos casos: cuando ya exista un procedimiento judicial en curso con abogado y procurador designados; si hay protección de vulnerabilidad que impide el lanzamiento; o cuando el interesado sea un inquilino que busca defensa legal (en esos supuestos se requieren otros pasos y no este checklist).
Antes de contratar, pida una revisión por un abogado colegiado para reducir riesgos y obtener una segunda opinión sobre cláusulas económicas y de procedimiento.
Incluya casos reales y fallos frecuentes para fijar expectativas.
Ejemplo A: impago con contrato claro y burofax acreditado -> señalamiento en 4–10 semanas y lanzamiento en 2–6 semanas tras sentencia.
Resolución efectiva orientativa: 60–85% según provincia y prueba documental correcta en 2024.
Ejemplo B: ocupación ilegal sin contrato escrito -> procedimiento complejo, intervención de Servicios Sociales y policía, costes adicionales y menor probabilidad de resolución rápida.
Estimación práctica: 30–60% de lanzamientos efectivos en el primer año según causa de ocupación.
Fallos frecuentes: falta de prueba de requerimiento, errores de notificación, ausencia de nota simple actualizada y omisión de verificación de vulnerabilidad. Documentar cada actuación mejora las probabilidades de éxito.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los pasos del proceso de desahucio?
Respuesta: Requerimiento, demanda, señalamiento, juicio, sentencia y lanzamiento. Cada fase tiene plazos distintos y puede incluir recursos.
El requerimiento se documenta con burofax. La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia. El juicio suele ser verbal y la ejecución se ordena tras sentencia firme.
¿Es necesario el burofax antes de demandar?
Respuesta: Sí, el burofax con acuse y certificación de contenido suele ser imprescindible como prueba previa. Enviar burofax mejora la posición probatoria en juicio.
El burofax debe incluir importe, periodo reclamado y plazo concreto para abonar. Guardar el acuse físico y digital y añadirlo al expediente.
¿Cómo comprobar si el abogado está colegiado?
Respuesta: Pedir el número de colegiado y verificarlo en el Colegio de Abogados correspondiente. Exigir documentación y comprobarla online.
Contactar con el Colegio de Abogados de la provincia para confirmar situación disciplinaria y datos de colegiación.
¿Qué gastos debo prever aparte de honorarios?
Respuesta: Procurador, tasas judiciales, peritos y cerrajería son gastos habituales. Pedir desglose por escrito antes de contratar.
Cerrajero 150–500 €, procurador 150–400 €, tasas variables; pedir autorización para gastos extraordinarios.
¿Cuánto tarda un desahucio completo?
Respuesta: Un proceso medio suele durar entre 2 y 6 meses desde requerimiento hasta lanzamiento, según comunidad. Los plazos locales pueden alargarlo.
Consultar el calendario tipo y pedir al proveedor una estimación por fases con fechas aproximadas y posibles causas de demora.
¿Qué debe incluir el contrato de encargo?
Respuesta: Objeto, desglose de honorarios, gastos adicionales, plazos, comunicaciones y facultad de rescisión. Sin esto, el propietario carece de control.
Incluir cláusulas que obliguen a informar por escrito y a facturar gastos con justificantes.
¿Qué hacer si el proveedor no cumple?
Respuesta: Rescindir con liquidación proporcional y reclamar incumplimiento al Colegio de Abogados y, si procede, vía civil. Guardar toda la correspondencia.
Recopilar pruebas de incumplimiento, reclamar por escrito y, si no hay respuesta, presentar reclamación disciplinaria o civil según corresponda.
Pida una revisión previa por un abogado colegiado antes de firmar el contrato final.
El plan concreto
El propietario sigue tres pasos antes de firmar: verificar documentación, pedir presupuesto y firmar contrato con cláusulas de control. Sin estas garantías, no contratar.
Paso 1: reunir contratos, recibos y nota simple.
Paso 2: pedir dos presupuestos desglosados y dos referencias firmadas.
Paso 3: firmar contrato de encargo con cláusula de autorización para gastos extraordinarios.
Recomendación final: priorizar proveedores que faciliten contrato modelo por adelantado, muestren número de colegiado y acepten condiciones de control de gasto. Esto reduce riesgos legales y económicos.
Píldora de campo: un escenario habitual gestionado fue impago de seis meses, burofax, demanda, mediación fallida, juicio en ocho semanas y lanzamiento en cinco semanas. Resultado: recuperación parcial de rentas.
Opinión experta: muchos recomiendan ir rápido, pero tras analizar casos reales, el error frecuente es no probar la deuda por escrito antes de demandar.
Matiz práctico: en la práctica en España, los juzgados varían por provincia y la comunicación del proveedor marca la diferencia.
