Llega el día siguiente al vencimiento y la transferencia no aparece. Un primer impago permite reclamar, pero reaccionar deprisa puede encarecer el problema para ambos.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga el alquiler? Un solo mes vencido permite al propietario reclamar la renta. Si el incumplimiento sigue, puede resolver el contrato y pedir el desahucio. No permite cambiar cerraduras ni cortar suministros. El inquilino puede pagar, negociar u oponerse si tiene una causa válida. La vulnerabilidad puede afectar a los plazos.
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Un mes de impago abre una reclamación legal
Un mes de renta vencida sin pagar puede justificar una reclamación de rentas. También puede justificar una demanda de desahucio por falta de pago. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no exige esperar dos o tres meses.
La fianza no sustituye de forma automática la última mensualidad. Solo puede aplicarse a la renta si propietario e inquilino lo acuerdan claramente por escrito.
Un solo mes puede bastar para demandar
Un único impago puede resolver el contrato según el artículo 27 de la LAU. La demanda puede pedir la vivienda y las rentas vencidas.
También puede incluir los suministros previstos en el contrato y otras cantidades debidamente pactadas.
Qué hacer durante los primeros días
El propietario debe reunir el contrato, extractos bancarios y recibos antes de reclamar. El inquilino debe comunicar su situación por escrito y pedir un desglose si no entiende la cifra.
Un burofax acredita mejor que un WhatsApp lo pedido y su fecha. Debe incluir certificación de texto y acuse de recibo.
La prueba escrita evita discusiones sobre lo hablado.
Situación Actuación útil Efecto probable Pago completo inmediato Guardar justificante y confirmar saldo Puede evitar o cerrar el conflicto Dificultad temporal de pago Proponer acuerdo escrito con fechas Reduce el riesgo de demanda si se cumple Impago sin respuesta Requerimiento y preparación de demanda Aumentan deuda, intereses y costas
Del vencimiento al lanzamiento: plazos reales
El lanzamiento judicial no es inmediato. Sin acuerdo, recuperar la vivienda suele tardar entre 4 y 12 meses . El plazo depende del juzgado, la notificación, la oposición y la agenda del propio juzgado.
El requerimiento que cambia la enervación
Un requerimiento de pago fehaciente permite probar su contenido y entrega. Si transcurren al menos 30 días sin pago, el inquilino puede perder la enervación.
Enervar significa pagar lo exigible para conservar el contrato en ese procedimiento. Es una opción legal con límites concretos.
Qué ocurre tras presentar la demanda
La demanda inicia un juicio verbal. El juzgado comunica al arrendatario la deuda y sus opciones de pago u oposición.
En muchos casos, el juzgado indica las fechas previstas. El inquilino puede oponerse si pagó, si la cifra es errónea o si hay un acuerdo.
No recoger la notificación no borra la deuda. Tampoco impide seguir el proceso según la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Ignorar una carta judicial rara vez resuelve el problema.
Cuatro rutas desde el primer vencimiento
Momento Si se paga o pacta Si se ignora Día del vencimiento Se corrige el impago o se abre negociación Empieza a acumularse la deuda Primeras 2 a 4 semanas Acuerdo escrito o pago acreditado Puede enviarse requerimiento fehaciente Tras la demanda Pago, enervación si procede u oposición El juicio y lanzamiento pueden seguir Antes del lanzamiento Entrega pactada de llaves y liquidación Ejecución, posible cerrajero y costas
Reclamar o responder exige pruebas y cálculo
Una reclamación útil identifica cada mensualidad, importe y vencimiento. También debe indicar cada pago realizado. Así facilita el acuerdo y evita errores.
Documentos que conviene reunir
El propietario debe guardar contrato, anexos, recibos, extractos y comunicaciones. También debe guardar las facturas repercutidas.
El inquilino debe conservar transferencias, recibos y pactos sobre aplazamientos. Un cuadro mensual evita duplicar pagos o ignorar abonos parciales.
Cada pago debe poder relacionarse con una renta concreta.
Un acuerdo debe poder cumplirse
Un acuerdo de pago debe indicar la deuda reconocida, cuotas y fechas. También debe incluir la cuenta bancaria y las consecuencias de otro impago.
El pago parcial no paraliza por sí solo un desahucio. Si hay una demanda, una fecha de lanzamiento, un avalista o desacuerdo, conviene pedir ayuda antes de que venza un plazo.
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Enervar permite conservar el contrato una vez
La enervación permite conservar el contrato pagando la deuda y las cantidades exigibles. Normalmente solo puede usarse una vez.
No procede tras ignorar durante 30 días un requerimiento fehaciente. Ese requerimiento debe acreditar su envío y contenido.
La cantidad debe ser completa y acreditada
Para enervar suelen ser necesarias las rentas vencidas y cantidades pactadas. También pueden ser exigibles otros conceptos.
El inquilino debe guardar el justificante de pago. También debe comunicar el pago de forma formal para evitar dudas sobre su destino.
Pagar sin prueba puede crear un conflicto nuevo.
Vulnerabilidad no elimina el impago
La vulnerabilidad económica puede activar la ayuda de Servicios Sociales. También puede causar una suspensión temporal del lanzamiento según las medidas vigentes.
La vulnerabilidad no cancela de forma automática la deuda. Tampoco sustituye la respuesta a la demanda.
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El propietario no puede recuperar la casa por su cuenta
Aunque exista deuda, cambiar la cerradura no es una vía legal. Tampoco lo son cortar suministros, entrar sin permiso o retirar bienes.
Cerradura, suministros y pertenencias
No se debe cambiar la cerradura si el inquilino conserva la posesión. Tampoco se deben usar suministros para forzar el pago o la salida.
Esta regla vale aunque el contrato de luz esté a nombre del propietario. La deuda debe reclamarse por la vía legal.
La vivienda no se recupera por presión directa.
Si no recoge la demanda o se va
No recoger una demanda no elimina la obligación de pagar. Si el inquilino deja la vivienda, debe entregar las llaves con prueba de fecha.
El propietario debe documentar la recuperación y el estado del inmueble. También debe anotar las cantidades pendientes.
Preguntas y respuestas
¿Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino?
El coste suele incluir abogado, procurador, cerrajero, intereses y posibles costas. Abogado y procurador pueden sumar entre 850 y 2.400 euros . El cerrajero puede costar entre 100 y 300 euros .
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Puede durar entre 4 y 12 meses. La carga del juzgado, la notificación, la oposición y la vulnerabilidad cambian el plazo.
¿Cuántos meses sin pagar hacen falta?
Un solo mes impagado puede bastar para reclamar y demandar.
¿Pagar una parte paraliza el desahucio?
No, salvo acuerdo o pago completo con el efecto legal aplicable.
¿Qué pasa si no recojo la demanda?
El proceso puede continuar si el juzgado notifica según la ley.
¿Se suspende el desahucio por vulnerabilidad?
Puede suspenderse de forma temporal si se cumplen los requisitos vigentes. La deuda no desaparece.
¿Hay tasas judiciales para el propietario?
Las personas físicas no pagan la tasa judicial estatal. Aun así, habrá gastos profesionales.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza?
La fianza puede cubrir deudas o daños acreditados al terminar el alquiler. No sustituye de forma unilateral una renta durante el contrato.
La salida más segura es documentar y decidir pronto
La opción más segura tras un impago es documentar la deuda. Después, debe comunicarse de forma acreditable.
Las partes pueden elegir entre pago, acuerdo o demanda. No deben usar vías de hecho.
Esta guía trata sobre todo el alquiler de vivienda habitual con contrato. No se aplica igual a una ocupación sin título. Tampoco a disputas solo sobre fianza o desperfectos. En locales, alquileres de temporada o habitaciones, cambian contrato, plazos, defensas y, a veces, el proceso.
Actuar dentro del proceso protege a ambas partes. El propietario mantiene una vía para recuperar la vivienda y reclamar la deuda. El inquilino puede evitar más costes y explicar su situación al juzgado.
Documentar pronto deja más opciones abiertas.
