Llega el primer impago, revisas el contrato y pides presupuesto para recuperar tu vivienda. La cifra del abogado parece asumible, pero siguen corriendo la renta, la comunidad, el IBI o los suministros, y surge la duda principal: si el inquilino no paga, ¿quién asume realmente las costas?
Un desahucio en España puede costar desde unos cientos hasta varios miles de euros, según el caso, la ciudad, la oposición del demandado y la necesidad de lanzamiento con cerrajero. Para conocer el coste real, hay que sumar presupuesto jurídico, renta perdida, gastos adelantados y posibilidades efectivas de cobro.
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El coste real del desahucio no es solo el abogado
El coste total incluye honorarios jurídicos, gastos adelantados y el dinero que deja de entrar mientras dura el procedimiento.
El propietario suele pagar inicialmente abogado, procurador cuando sea necesario, requerimientos fehacientes y suplidos. La minuta inicial puede ser asumible, pero ocho meses sin renta, junto con los gastos de comunidad e impuestos, pueden convertir un procedimiento sencillo en una pérdida importante.
Para comparar presupuestos con sentido: pide siempre honorarios sin IVA, IVA, procurador, burofax, demanda, juicio, ejecución, lanzamiento, cerrajero, desplazamientos y suplidos. Una cifra cerrada sin ese detalle puede dejar fuera fases que luego se facturan aparte.
Precios orientativos por escenario
Los importes varían entre ciudades, juzgados y profesionales, pero conviene distinguir siempre el precio profesional del coste final con IVA.
Escenario 2026 Coste mínimo sin IVA Habitual con IVA Máximo orientativo Qué suele elevarlo Impago sin oposición 500 a 900 € 900 a 1.800 € 2.500 € o más Procurador, ejecución y lanzamiento Fin de contrato 600 a 1.000 € 1.000 a 2.000 € 3.000 € o más Discusión sobre prórrogas o notificaciones Precario 700 a 1.200 € 1.200 a 2.400 € 3.500 € o más Prueba de la cesión y oposición Ocupación sin título 800 a 1.500 € 1.500 a 3.000 € 4.000 € o más Identificación, medidas y lanzamiento
Los rangos son orientativos y no sustituyen un presupuesto escrito. El IVA suele aplicarse a honorarios profesionales, mientras que suplidos, aranceles y gastos de terceros pueden tener un tratamiento distinto.
Qué se adelanta al iniciar el caso
El propietario adelanta abogado, procurador cuando sea preceptivo, burofax y ciertos gastos materiales, aunque las personas físicas estén generalmente exentas de tasa judicial estatal.
El lanzamiento puede añadir gastos
El lanzamiento es el acto judicial que entrega la posesión de la vivienda y puede requerir cerrajero, desplazamientos, inventario o depósito de bienes. El presupuesto debe indicar expresamente si incluye ejecución, lanzamiento, suspensión, recurso o una fecha fallida.
La renta impagada suele costar más que el juicio
La mayor pérdida suele ser la deuda acumulada durante la tramitación, no la factura del despacho.
La cuenta útil es: coste real = gastos jurídicos adelantados + lanzamiento + (renta mensual × meses sin cobro) + comunidad + IBI prorrateado + suministros + reparaciones − dinero efectivamente cobrado . Reclamar una cantidad no garantiza recibirla si el deudor no tiene patrimonio embargable.
Tres meses de impago
Con una renta de 900 euros, tres meses representan 2.700 euros. Sumando 900 euros jurídicos con IVA, 150 euros de comunidad, 125 de IBI prorrateado y 120 de suministros, la exposición ronda 3.995 euros antes de un lanzamiento.
Seis meses con lanzamiento
Seis meses a 900 euros suman 5.400 euros de renta. Con 1.400 euros de gastos jurídicos, 250 de comunidad, 250 de IBI, 240 de suministros y entre 150 y 400 de cerrajero, el coste puede situarse entre 7.690 y 7.940 euros.
Doce meses y daños acreditados
Doce meses sin cobrar 900 euros mensuales suman 10.800 euros. Si se añaden 2.000 euros de proceso y lanzamiento, 800 de gastos de vivienda y 1.500 de daños probados mediante fotos, inventario y facturas, la pérdida reclamada puede superar 15.000 euros.
El tipo de caso y la provincia cambian el precio
La acción elegida, la prueba disponible y la carga del juzgado pueden aumentar el tiempo y la deuda acumulada.
La estadística judicial del Consejo General del Poder Judicial muestra que la carga de trabajo no es idéntica en todos los juzgados de primera instancia. La saturación no siempre aumenta la minuta pactada, pero sí puede alargar los meses sin renta.
Impago frente a fin de contrato
El impago se apoya en rentas vencidas y no abonadas, mientras que el fin de contrato exige acreditar que terminó el arrendamiento y que no existe prórroga legal o pactada. Un requerimiento bien acreditado puede afectar a la enervación.
Precario y ocupación sin título
El precario suele existir cuando se permitió ocupar la vivienda sin renta ni contrato exigible, mientras que la ocupación sin título puede exigir acreditar quién ocupa y por qué carece de derecho. Transferencias, mensajes y acuerdos previos pueden resultar decisivos.
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Nuestra recomendación
Tras recuperar la posesión legalmente, una cerradura de seguridad puede ayudar a proteger una vivienda vacía mientras se revisa y prepara para un nuevo alquiler. Nunca sustituye al lanzamiento judicial ni justifica cambiar la cerradura mientras el ocupante conserve la posesión.
Permite reforzar el acceso después de una entrega formal de llaves o lanzamiento judicial
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Plazos por fases y factores de retraso
No existe un plazo único para recuperar una vivienda alquilada. En un desahucio sin oposición , el juzgado debe admitir la demanda, practicar la notificación al ocupante y mantener o fijar la fecha de lanzamiento; si la notificación es correcta y no aparecen incidencias, el proceso puede avanzar con mayor rapidez. Cuando hay oposición, problemas para localizar al demandado, solicitud de justicia gratuita, alegaciones de vulnerabilidad, recursos o necesidad de una ejecución de desahucio posterior, el calendario se alarga.
También influye la disponibilidad de la comisión judicial y del cerrajero para el desahucio. Por eso, al valorar la renta perdida, conviene calcular escenarios de tres, seis y doce meses, en lugar de basarse solo en la fecha inicialmente prevista.
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Las costas no garantizan recuperar el dinero
Las costas son gastos del pleito que puede pagar la parte vencida si el juzgado las impone, pero no equivalen a dinero ya cobrado.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula la condena en costas y la ejecución. Para cobrar rentas, intereses y costas hay que ejecutar la resolución y localizar cuentas, nóminas, vehículos, inmuebles u otros bienes legalmente embargables.
Qué puede reclamarse
El arrendador puede reclamar rentas impagadas, cantidades asimiladas previstas en contrato, daños acreditados, intereses y costas cuando proceda. Facturas, recibos bancarios, liquidaciones claras y cláusulas contractuales reducen la discusión sobre cada partida.
La solvencia marca el cobro real
Una sentencia por 8.000 euros puede permitir recuperar la vivienda sin conseguir un cobro inmediato si el condenado no tiene bienes ni ingresos embargables. Conviene separar desde el inicio el importe reclamable del importe razonablemente recuperable.
Este cálculo orientativo no sustituye un presupuesto profesional si hay vulnerabilidad, varios arrendatarios, avalistas, herencia, discusión sobre el contrato, daños relevantes, deuda elevada o necesidad de ejecutar sentencia. Tampoco funciona igual para locales, alquileres de temporada o procedimientos penales por usurpación.
Cuándo se recuperan realmente las costas
Las costas judiciales del desahucio no son un reembolso automático de todo lo pagado al despacho. Si la resolución estima sustancialmente la demanda, puede imponerse al demandado el pago de costas; sin embargo, después debe practicarse una tasación y determinadas partidas pueden discutirse por excesivas, innecesarias o no justificadas. Además, la cantidad tasada puede no coincidir con todos los honorarios jurídicos pactados privadamente con el abogado para el desahucio.
Si la demanda se desestima, se estima solo en parte o el juzgado aprecia dudas jurídicas o fácticas relevantes, la imposición de costas puede variar. Incluso con una condena firme, solo se recuperará el importe que pueda cobrarse mediante embargo o pago voluntario del deudor.
Preguntas y respuestas
¿Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino?
Puede costar entre 900 y 1.800 euros con IVA en un impago sencillo, y varios miles si hay oposición, ejecución, lanzamiento o cerrajero. La renta perdida se calcula aparte y suele ser la partida mayor.
¿Quién paga las costas del desahucio?
Puede pagarlas el demandado si la sentencia impone costas. El propietario solo las cobrará si después existen bienes o ingresos embargables.
¿El procurador está incluido en el precio?
No siempre está incluido. Pida un presupuesto que separe honorarios de abogado, procurador, IVA y suplidos antes de presentar la demanda.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Puede tardar varios meses y cambia según el juzgado, la notificación, la oposición y el lanzamiento. Los datos del CGPJ muestran diferencias relevantes entre partidos judiciales.
¿Puedo reclamar seis meses de alquiler impagado?
Sí, puede reclamar seis meses de renta vencida y otras cantidades pactadas que estén justificadas. Obtener sentencia no asegura el cobro si el deudor es insolvente.
¿Sirve un burofax antes de demandar?
Sí, un burofax con certificación de contenido y prueba de entrega ayuda a acreditar la reclamación. Si se cumplen los requisitos legales y pasan al menos 30 días, puede impedir la enervación por pago tardío.
¿Puedo cambiar la cerradura si no paga?
No, no debe cambiar la cerradura ni cortar suministros mientras el ocupante tenga posesión. La recuperación debe hacerse mediante entrega voluntaria válida o lanzamiento judicial.
¿Puede el inquilino pedir justicia gratuita?
Sí, puede pedir asistencia jurídica gratuita si cumple los requisitos de la Ley 1/1996. Esa solicitud no borra la deuda ni impide por sí sola que el procedimiento continúe.
Antes de demandar, calcula y documenta cada partida
Antes de demandar, reúna contrato, prórrogas, escritura o nota simple, recibos impagados, extractos, comunicaciones, detalle de deuda y justificantes de comunidad, IBI y suministros.
Pida dos presupuestos comparables y calcule escenarios de recuperación en tres, seis y doce meses. No intente recuperar la vivienda por vías de hecho: cambiar cerraduras, entrar sin consentimiento o cortar suministros puede generar un problema más caro que el impago original.
Documentos que conviene validar antes de demandar
Antes de iniciar el juicio de desahucio, no basta con reunir papeles: hay que comprobar que permiten acreditar cada hecho relevante. El expediente debería contener el contrato y sus anexos o prórrogas, la escritura, nota simple u otro título de propiedad, los recibos y extractos que prueben el impago de alquiler, el detalle de comunidad, IBI y suministros que se reclaman, y todas las comunicaciones mantenidas con el ocupante. Si se envió un burofax al inquilino , deben conservarse la certificación de contenido y el justificante de entrega o intento de entrega.
También conviene preparar el apoderamiento apud acta o poder notarial del procurador desahucio cuando proceda, además de un cálculo actualizado de la deuda. Esta revisión reduce requerimientos y aplazamientos evitables.
