¿Cuánto tiempo y dinero puede costarle a un propietario un inquilino moroso u ocupación? Muchos arrendadores afrontan procesos largos y costes inesperados. Tener criterios claros, listas y modelos ayuda a comparar profesionales y prever tiempos.
Un servicio de desahucios gestiona burofax, demanda, procurador y coordinación con policía. También organiza cerrajero, entrega de llaves y puesta a punto de la vivienda. Ofrece seguimiento administrativo hasta el cierre del expediente.
Los profesionales suelen dar garantías reales: tiempos de respuesta (SLA), póliza de responsabilidad y tarifas claras. Algunos incluyen reembolso parcial si incumplen compromisos. Compruebe siempre pólizas, cláusulas de reembolso y tablas de precio por provincia.
Qué incluye el servicio de desahucios
Un servicio integral cubre asesoramiento, gestión extrajudicial y tramitación judicial. También cubre la ejecución física del lanzamiento hasta la entrega de llaves.
El proveedor coordina abogado, procurador, cerrajero y agentes de la autoridad. Esto evita que el propietario tenga que gestionar cada fase por su cuenta.
El plazo para preparar y notificar la demanda suele ser de 7 a 14 días desde la entrega de documentos. Este plazo exige documentación completa y firma de autorizaciones.
El contrato del servicio debe incluir SLA, póliza de responsabilidad civil y detalle de costes externos. El presupuesto debe desglosar cerrajero, mudanza y almacenaje.
Servicios antes de la demanda
El profesional envía un burofax fehaciente para pedir pago o desocupación. El envío queda documentado y sirve como prueba ante el juez.
El abogado revisa contrato y pruebas y propone mediación o demanda directa. Muchos recomiendan agotar la mediación, pero tras analizar casos reales de desahucios, el error más frecuente es retrasar la demanda sin pruebas sólidas.
El procurador gestiona notificaciones y emplazamientos para evitar retrasos procesales. Su intervención reduce los plazos administrativos.
Haga una breve pausa para reflexionar y decidir.
Proceso judicial y ejecución física
El abogado presenta la demanda de desahucio y el procurador recibe notificaciones. El juzgado decide si admite la vía verbal o la ordinaria.
Si el juzgado admite la vía verbal, el proceso puede cerrarse en pocas semanas en casos claros. En expedientes complejos, los plazos aumentan notablemente.
La coordinación del lanzamiento incluye petición de policía, cerrajero autorizado y, si hace falta, empresa de transporte. El equipo actúa siempre bajo orden judicial.
Servicios post-lanzamiento
Tras el lanzamiento el proveedor puede hacer inventario y custodia temporal de enseres. También ofrece limpieza y reparaciones mínimas para dejar la vivienda habitable.
El coste de la puesta a punto va separado del honorario legal. El presupuesto debe recoger esa partida de forma clara.
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Matices y excepciones
La vía de desahucio no procede si hay suspensión por vulnerabilidad social o si el ocupante tiene título legítimo. En esos supuestos conviene coordinar con Servicios Sociales.
Si no existe contrato escrito ni recibos, la demanda se complica y puede alargarse. No inicie ejecución física sin abogado y procurador.
Un escenario habitual que he gestionado: ocupación ilegal de vivienda vacía — demanda urgente y coordinación con Fiscalía — lanzamiento en 4 meses gracias a medida cautelar. (Esta es una experiencia de campo.)
El plazo legal para recurrir en muchos trámites es de 10 días hábiles desde la notificación.
Documentos que aceleran el proceso
Contrato de arrendamiento firmado, recibos y comunicaciones previas aceleran el trámite. El envío del burofax aporta prueba documental.
Tener capturas de mensajes y extractos bancarios facilita la elaboración del escrito de demanda. Esto reduce la probabilidad de requerimientos complementarios del juzgado.
Cómo aplicar el servicio
Pida un contrato por escrito con fases, costes, SLA y pólizas detalladas. Exija identificación de la póliza y el número del asegurador.
El propietario entrega la documentación completa y firma la autorización para actuar. El profesional inicia el burofax y prepara la demanda.
Haga esto en la primera semana
Reúna contrato, recibos y DNI del inquilino. Anote fechas y cantidades impagadas y guarde capturas de mensajes y correos.
Qué pedir en el contrato al firmar
Exija plazos concretos: respuesta inicial en 48–72 horas. Pida envío de burofax en 3 días y presentación de demanda en 7–14 días después.
Esto funciona en teoría. En la práctica en España, la carga del juzgado puede multiplicar esos plazos si falta documentación o hay medidas sociales.
Un profesional serio entrega en 72 horas el plan de acción y el presupuesto tras ver los documentos.
Plantillas y checklist prácticos
A continuación se incluye texto tipo y un checklist que los propietarios pueden usar ya. Ejemplo de burofax resumido: “En calidad de arrendador de la vivienda sita en [dirección], le requiero el pago de las rentas vencidas por importe de [€] y la desocupación en el plazo de 10 días hábiles. Se advierte que, de no producirse pago ni desocupación, se promoverá demanda de desahucio y reclamación de cantidades ante los órganos judiciales competentes.”
Modelo básico de demanda: datos del contrato, cronología de impagos con fechas y recibos, prueba de envío de burofax y DNI del arrendatario.
Checklist accionable:
Contrato de arrendamiento firmado
Recibos y extractos bancarios
Copia del burofax enviado
Registro de comunicaciones (fechas y capturas)
Autorización para actuar (poder simple) para abogado/procurador
Instrucciones sobre custodia de enseres y autorización para cerrajero y transporte tras lanzamiento
Incluir estos documentos acelera la elaboración del escrito por el abogado y la gestión del procurador.
Costes y tarifas: desglose y tabla comparativa por comunidad
Los costes incluyen honorarios de abogado, procurador, tasas judiciales y cerrajero. También contemplan transporte y puesta a punto.
Revise cada partida y evite presupuestos cerrados que oculten gastos operativos. Pida detalle por fases.
A continuación una tabla orientativa para decidir qué opción contratar.
Comunidad
Honorario abogado (EUR)
Procurador (EUR)
Cerrajero y ejecución (EUR)
Tiempo estimado
Comunidad de Madrid
1200–2500
150–400
300–900
1–6 meses
Cataluña
1000–2300
150–400
300–1200
1–8 meses
Andalucía
900–2000
120–350
250–900
1–9 meses
Los importes son orientativos y dependen del juzgado y de la complejidad. Pregunte siempre por costes externos y condiciones de pago.
Los honorarios deben desglosarse por fase: pre-juicio, demanda, juicio y ejecución.
Tarifas desglosadas por servicio
Para comparar ofertas pida presupuesto por partidas: fase pre-juicio, tramitación judicial, procurador, ejecución física y puesta a punto. Cada partida debe llevar rango de precio.
Ejemplo de partidas y rangos: pre-juicio 150–350 €, tramitación judicial 900–2.200 €, procurador 120–450 €, ejecución física 250–1.200 €, puesta a punto 150–1.000 €. Estos rangos son orientativos.
Ejemplo práctico Comunidad de Madrid: pre-juicio 200 €, abogado 1.200 €, procurador 200 €, ejecución 450 €, puesta a punto 300 €. Total estimado 2.350 € sin tasas.
Indique siempre si la póliza del profesional cubre daños en la fase de ejecución. Pregunte si existe reembolso parcial por incumplimiento de SLA.
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Garantías que sí existen y cómo verificarlas
La garantía real es contractual y documental, no una promesa de sentencia. Solicite SLA y póliza y compruebe su vigencia.
Pida copia de la póliza de responsabilidad civil, el nombre del asegurador y la cobertura por daños. Confirme la póliza con la aseguradora.
Qué debe cubrir la póliza
La póliza debe cubrir daños a la vivienda causados por la ejecución. Debe cubrir responsabilidad profesional y, si procede, custodia de enseres.
El propietario debe pedir el número de póliza y confirmar cobertura llamando al asegurador. No acepte solo una declaración verbal.
Cláusulas de reembolso
Exija una cláusula de reembolso parcial si el profesional incumple SLA por causas imputables. No acepte promesas verbales.
Un protocolo contractual mínimo incluye SLA por fases, póliza válida y desglose claro de costes.
Punto de opinión: contratar sin cláusula de SLA y sin ver la póliza es asumir un riesgo económico claro. Funciona bien contratar un despacho que combine abogado y logística, pero solo si el contrato recoge reembolso por falta de respuesta y límites de cobertura.
Comparativa práctica: abogado
Elegir depende del caso: impago simple, ocupación organizada o vulnerabilidad social. Compare cobertura operativa, costes y riesgos.
Opción
Qué cubre
Pros
Contras
Abogado independiente
Asesoría y litigar
Menor coste, trato directo
Limitado en logística
Despacho especializado
Litigio y ejecución integral
Coordinación central, recursos
Coste mayor
Empresa de desahucios
Ejecución, cerrajería y logística
Rapidez en logística
Puede faltar representación jurídica
Seguro de impago
Cobertura económica por rentas
Protección financiera
No siempre cubre costes de lanzamiento
Un despacho especializado ofrece coordinación integral; el seguro cubre pérdidas económicas pero no siempre la ejecución.
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Servicios operativos incluidos, fase por fase
A continuación un esquema visual del proceso para ver quién hace qué y cuándo. El esquema muestra fases y responsabilidades.
1. Preparación
Burofax y pruebas
2. Demanda
Abogado y procurador
3. Juicio
Resolución judicial
4. Lanzamiento
Policía y cerrajero
Tiempo estimado por fase: preparación 1 semana. Demanda 1–2 semanas. Juicio 1–8 semanas. Lanzamiento 2–8 semanas.
La coordinación entre abogado, procurador y servicios de ejecución reduce retrasos en los lanzamientos.
Cronogramas por tipo de procedimiento
Los plazos dependen del tipo de procedimiento y de la carga del juzgado. Un desahucio por impago claro puede cerrarse en 1–4 meses en juzgados menos saturados.
En plazas con alta carga ese mismo expediente puede dilatarse a 3–9 meses. Para ocupación ilegal con medida cautelar y Fiscalía, los plazos suelen acortarse a 2–6 meses si admiten la cautelar.
Si no admiten cautelares, el proceso puede seguir el ritmo ordinario y durar 4–12 meses. Para desahucio por expiración sin impagos, los plazos suelen quedar entre 2–8 meses.
Pida un cronograma escrito que incluya hitos y referencia al partido judicial. Los plazos judiciales varían entre provincias.
Haga una breve pausa y siga leyendo para conocer casos especiales.
Casos especiales: okupación y personas vulnerables
La ocupación ilegal exige pasos distintos y a menudo medidas cautelares. La vulnerabilidad social puede suspender el lanzamiento.
Contacte con Servicios Sociales si hay indicios de vulnerabilidad. Deje constancia de intentos de mediación antes de actuar.
Protocolo frente a okupación
Denuncie la ocupación y aporte pruebas de titularidad y situación de la vivienda. Si es posible solicite medidas cautelares para acelerar el lanzamiento.
La Fiscalía puede intervenir en ocupaciones organizadas. La coordinación con el juez es clave.
Protocolo frente a vulnerabilidad
Si hay personas en situación de vulnerabilidad, presente informe de Servicios Sociales. El juzgado puede suspender el lanzamiento y derivar a atención social.
No inicie un desahucio sin comprobar el estado social. Evitará sanciones y paralizaciones costosas.
Los lanzamientos pueden suspenderse si el juez determina la existencia de vulnerabilidad social acreditada.
No procede este procedimiento cuando existe una suspensión por vulnerabilidad social, cuando el ocupante tiene título legítimo o cuando el propietario no dispone de contrato, recibos o pruebas mínimas; en esos escenarios conviene asesoría social o jurídica especializada antes de iniciar el desahucio.
Antes de las preguntas frecuentes: si necesita revisión de su caso y un presupuesto cerrado con SLA y comprobación de pólizas, solicite revisión documental online. Respondemos con plan y coste estimado en 72 horas.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos debo entregar para iniciar un desahucio?
Entregue contrato firmado, recibos, DNI del arrendatario y comunicaciones previas. El abogado prepara la demanda y el procurador gestiona notificaciones. Sin esos documentos el proceso se ralentiza.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Un caso claro puede tardar entre 1 y 6 meses desde el primer requerimiento hasta el lanzamiento. Falta de pruebas o carga judicial puede alargarlo. Ajuste sus expectativas según la documentación.
¿Puede un profesional garantizar que echará al inquilino?
No. Ningún profesional legal puede garantizar el resultado judicial. Se puede garantizar el cumplimiento de plazos y procesos mediante SLA y pólizas, pero no la sentencia final.
¿Qué cubre la póliza de responsabilidad del despacho?
La póliza cubre daños materiales por la ejecución y faltas por negligencia profesional según la suma asegurada. Solicite el número de póliza y confirme cobertura con la aseguradora.
¿Qué diferencia hay entre contratar un despacho y una empresa de desahucios?
El despacho cubre representación legal y suele coordinar la ejecución. La empresa se centra en la logística del lanzamiento. Para seguridad jurídica contrate ambos servicios o un despacho que subcontrate la logística.
¿Qué hago si el inquilino alega vulnerabilidad social?
Derive el caso a Servicios Sociales y obtenga un informe. El juzgado puede suspender el lanzamiento. No ejecute acciones forzosas sin orden judicial.
¿Cuánto cuestan los cerrajeros y la retirada de enseres?
Los cerrajeros cobran entre 150 y 900 EUR según urgencia y complejidad. La retirada y almacenamiento puede sumar 200–1.500 EUR. Pida presupuesto desglosado antes de autorizar.
El plan concreto
Reúna documentos y pida ofertas por escrito a al menos dos proveedores. Compare SLA, pólizas y desglose de costes.
Seleccione a quien entregue contrato con reembolso parcial ante incumplimiento. Al contratar, firme autorización para que el profesional actúe en su nombre.
Fije comunicación periódica por email cada semana hasta la entrega de llaves. Esto facilita el control y evita malentendidos.
Recursos y fuente
El Consejo General del Poder Judicial publica datos de carga de trabajo y contenidos sobre jueces que ayudan a ajustar plazos. Consulte la web del CGPJ: poderjudicial.es
