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Ordena el primer impago y decide la vía
Comprueba la deuda y elige negociar, requerir o demandar. Un solo mes de renta vencida e impagada puede justificar un desahucio por falta de pago, pero conviene actuar con un registro claro desde el primer día.
Elige la respuesta según lo ocurrido
Decisión práctica: si hay un pago parcial inmediato y un plan firmado, valora un acuerdo. Si no hay pago o respuesta fiable, prepara el burofax sin seguir acumulando avisos informales.
Distingue la renta impagada de otros casos
Confirma que existe un alquiler y que la deuda permite resolver el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite pedir la resolución por falta de pago de renta o de cantidades asumidas válidamente por el arrendatario.
Protege el requerimiento de pago
Separa vivienda, local e hipoteca
Trata el local comercial y la vivienda habitual con matices distintos. En ambos puede haber desahucio por falta de pago, pero la vivienda habitual puede activar comprobaciones de vulnerabilidad y comunicaciones con Servicios Sociales.
Situación Vía principal Vulnerabilidad Prueba inicial Vivienda habitual Desahucio por impago Puede afectar al calendario Contrato, deuda y titularidad Local comercial Desahucio por impago No opera igual que en vivienda Contrato y detalle de deuda Hipoteca impagada Ejecución hipotecaria Reglas propias Escritura y préstamo
Reúne pruebas y manda un burofax útil
Prepara un expediente que permita presentar la demanda sin buscar papeles después. Esta fase suele llevar entre 30 y 90 minutos si conservas los documentos digitales y los extractos bancarios están ordenados.
Junta esta documentación antes de reclamar
Guarda copias legibles y ordenadas por fecha. El expediente básico debe contener:
Contrato de arrendamiento firmado y sus anexos. Nota simple, escritura u otro documento que pruebe la titularidad o facultad para arrendar. Cuadro de deuda por meses, con renta exigible, pagos y saldo pendiente. Extractos bancarios, recibos devueltos y justificantes de pagos parciales. Mensajes, correos y cartas previas que identifiquen la reclamación. Domicilios conocidos del arrendatario, avalista o fiador. Redacta el contenido del burofax
Reclama una cifra concreta, exige el pago y deja claro el efecto del incumplimiento. Envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, dirigido al domicilio arrendado y a cualquier otro domicilio conocido que conste en el contrato.
Puedes adaptar este modelo:
D./Dña. [nombre del arrendador], como arrendador del inmueble sito en [dirección], le requiere el pago de [importe] euros, correspondientes a las rentas y cantidades pactadas de [meses y conceptos]. El pago deberá hacerse en la cuenta [IBAN] y acreditarse por escrito. Si no se abona íntegramente la deuda, se ejercitarán las acciones de desahucio y reclamación de rentas que correspondan, con petición de costas cuando proceda.
Cómo demostrar que el requerimiento llegó al destinatario
Para que el burofax de requerimiento de pago tenga utilidad probatoria, no basta con conservar una copia del mensaje: conviene contratar certificación literal del texto, justificante de imposición y acuse de recibo o certificado del resultado de entrega. Si el destinatario rechaza expresamente el envío en el domicilio pactado, esa negativa puede acreditar que tuvo oportunidad de conocer el requerimiento. Si el envío queda sin retirar o no puede entregarse, debe revisarse si la dirección era la designada en el contrato y valorar otros domicilios conocidos antes de demandar.
El texto debe reclamar de forma desglosada la deuda de alquiler , indicar cómo pagar y advertir de las acciones judiciales. Cuando se pretende evitar la enervación, el requerimiento fehaciente debe haberse realizado con al menos 30 días de antelación a la demanda y la deuda no debe haberse satisfecho en ese periodo.
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Presenta la demanda y sigue sus hitos
Presenta la demanda ante el juzgado del domicilio del inmueble con abogado y procurador. La demanda puede pedir a la vez la recuperación de la posesión y las rentas vencidas, así como las que sigan devengándose hasta la entrega efectiva cuando proceda.
Entiende el recorrido del expediente
Controla cada hito para que una notificación no quede sin respuesta. Este cronograma muestra el orden habitual, no una promesa de fechas:
Del impago a la entrega de posesión
1. Pruebas y burofax
2. Demanda y admisión
3. Notificación al arrendatario
4. Pago, oposición o inacción
5. Lanzamiento o entrega
Responde si hay oposición o vulnerabilidad
Entrega al abogado cada pago y cada comunicación nueva en cuanto la recibas. El inquilino puede oponerse alegando pago, error en la deuda o defectos del contrato; tus extractos y el cuadro mensual serán la respuesta principal.
La vulnerabilidad económica no borra automáticamente la deuda. Puede requerir comunicación con Servicios Sociales y producir una suspensión temporal en los supuestos previstos por la norma vigente, incluida la regulación relacionada con la Ley 12/2023 y las medidas que puedan seguir aplicándose.
Qué ocurre después de que el juzgado admita la demanda
Una vez admitida la demanda de desahucio , el juzgado intenta notificarla al arrendatario en la vivienda arrendada o en los domicilios facilitados. En el requerimiento judicial se le informa normalmente de que dispone de 10 días para desalojar, pagar o enervar cuando legalmente pueda hacerlo, u oponerse exponiendo y justificando el motivo, por ejemplo un pago ya realizado o un error en el cuadro de deuda. Si el arrendatario moroso no hace ninguna de esas cosas, el procedimiento puede finalizar sin vista y seguir hacia la recuperación de la posesión en la fecha de lanzamiento señalada.
Si formula oposición, se celebra juicio y el calendario se alarga. Aunque la ley fija determinados plazos de respuesta, la admisión, la localización del demandado y la carga del juzgado pueden añadir semanas o meses al proceso.
Vulnerabilidad y comunicación con servicios
En un desahucio de vivienda habitual, la posible vulnerabilidad del inquilino no elimina por sí sola el impago de renta ni convierte en improcedente la reclamación de rentas, pero puede afectar a la tramitación y a la fecha del lanzamiento. Según el régimen procesal vigente en el momento de presentar la demanda, el juzgado puede realizar comunicaciones a Servicios Sociales para que valoren la situación del hogar y, si concurren los requisitos legales, puede acordarse una suspensión temporal. La duración y las condiciones no son automáticas: dependen de la documentación aportada, de si la vivienda constituye residencia habitual, de la situación económica acreditada y de las reglas aplicables al arrendador.
Por ello, deben facilitarse al abogado todas las notificaciones, escritos de Servicios Sociales y datos actualizados, sin asumir que una solicitud de ayuda paraliza necesariamente el procedimiento.
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Calcula costes y evita vías de hecho
Presupuesta el proceso completo antes de decidir cómo reclamar. Los honorarios cambian por provincia, cuantía, oposición y complejidad, pero el coste real también incluye meses sin renta y gastos de recuperación.
Partida Rango o criterio ¿Puede reclamarse? Burofax certificado Entre 20 y 50 euros, según envío Puede pedirse como gasto si procede Abogado y procurador Entre 900 y 2.500 euros o más Costas, si se imponen y se cobran Cerrajero Depende de puerta y desplazamiento Puede incluirse según el caso Rentas perdidas Cada mes hasta la entrega Sí, si se acreditan y se piden
Evita los actos que agravan el problema
Espera a la entrega documentada o al lanzamiento para recuperar las llaves. Cortar suministros, sacar pertenencias o entrar en el inmueble puede generar una reclamación civil e incluso consecuencias penales.
⚠️ No encargues un cerrajero antes de tener entrega voluntaria escrita o una actuación judicial de lanzamiento.
Lo que más preguntan
¿Cuáles son los pasos para un desahucio por impago de alquiler?
Comprueba la deuda, reúne contrato y extractos, envía un requerimiento fehaciente y presenta demanda en el juzgado del inmueble. Si buscas impedir la enervación, el requerimiento debe haberse hecho al menos 30 días antes de demandar y no haberse pagado.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No, salvo que haya entrega voluntaria de llaves documentada o actuación judicial que permita recuperar la posesión. Cambiarla mientras el arrendatario conserva la posesión puede generar responsabilidad.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler?
Puede durar desde varios meses hasta más de un año. Depende del juzgado, la notificación, la oposición, la vulnerabilidad y la fecha efectiva del lanzamiento.
¿Qué debe poner un burofax por impago de alquiler?
Debe identificar a las partes y el inmueble, detallar los meses e importes debidos y exigir el pago por un medio concreto. Conserva certificación de texto, justificante de envío y resultado de entrega.
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?
Puede hacerlo mediante enervación cuando la ley lo permita y no exista un requerimiento fehaciente impagado con al menos 30 días previos a la demanda. También debe pagar las cantidades exigibles y cumplir las condiciones procesales aplicables.
Actúa con pruebas y sin atajos
Empieza por el cuadro de deuda y el requerimiento fehaciente. Esos dos documentos convierten un impago confuso en una reclamación que abogado, procurador y juzgado pueden comprobar.
