¿Cuáles son los requisitos para iniciar un desahucio por impago? Necesitas acreditar un contrato de alquiler vigente, tu condición de propietario o arrendador y el impago de rentas o cantidades pactadas. También debes identificar correctamente a inquilinos y ocupantes, así como calcular y justificar la deuda con pruebas. Un requerimiento fehaciente previo, como un burofax bien redactado, puede impedir la enervación si respeta los requisitos y plazos legales.
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Reúne los requisitos para demandar el impago
Comprueba el contrato, la deuda y las partes obligadas antes de redactar la demanda. Una sola mensualidad impagada puede justificar un procedimiento de desahucio por falta de pago si ya venció y el contrato no concede un plazo distinto. Piensa en la deuda vencida como una factura cuya fecha de pago ya ha pasado: no basta con que sospeches que no pagará el mes siguiente.
Revisa la causa que vas a alegar
Elige el impago solo cuando la causa real sea una deuda de alquiler o un gasto pactado. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, permite resolver el contrato cuando el arrendatario no paga la renta o cantidades cuyo pago asumió. Si el contrato terminó y no existe impago, la vía adecuada puede ser el desahucio por expiración del plazo, que es un caso distinto.
Separa tres listas antes de actuar
Requisitos legales: contrato acreditable, deuda vencida, derecho del arrendador a reclamar e identificación de los obligados.Documentos: contrato y anexos, documento de propiedad o facultad para arrendar, extractos bancarios, recibos y comunicaciones.Acciones recomendables: pedir el pago por escrito, revisar avales, calcular la deuda y valorar asesoramiento profesional antes de demandar.
Vía Hecho que debes probar Qué puedes pedir ¿Cabe enervación? Desahucio por impago Renta o gasto pactado sin pagar Vivienda y deuda Sí, salvo límites legales Rentas acumuladas Importes detallados y debidos Dinero, junto al desahucio Depende del desahucio acumulado Fin de contrato Plazo terminado o causa contractual Recuperar la posesión No por pago de la deuda
Prepara un índice de documentos antes de demandar
Un expediente ordenado reduce requerimientos de subsanación y facilita acreditar el impago desde el inicio. Numera los documentos y acompáñalos de un índice sencillo:
Contrato de alquiler vigente y sus anexos
Nota simple, escritura, poder o documento que pruebe la facultad del arrendador para alquilar y reclamar
Cuadro de deuda por meses y conceptos
Extractos bancarios y recibos de alquiler que evidencien los pagos realizados o su ausencia
Facturas de suministros o comunidad cuando sean cantidades pactadas
Requerimiento fehaciente, justificante de contenido y acreditación de entrega o intento de entrega
Documentos de avalistas o fiadores, si se reclama también la deuda garantizada
Antes de demandar, comprueba que las cifras del cuadro coinciden con el contrato y los movimientos bancarios.
Envía un requerimiento que bloquee la enervación
Envía un requerimiento fehaciente completo si quieres limitar la enervación del desahucio. La enervación es la posibilidad legal de que el inquilino pague lo reclamado y conserve el contrato, una especie de “última oportunidad” dentro del proceso. El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula esta opción y sus límites; puedes consultar su texto en el BOE, Ley de Enjuiciamiento Civil .
Cumple las cuatro condiciones
Reclama una deuda exacta, acredita el contenido, prueba la recepción y espera 30 días. El requerimiento debe dirigirse al arrendatario correcto, indicar la vivienda y el contrato, desglosar lo que debe y exigir el pago. Debe hacerse con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
Redacta un texto que se pueda probar
“Le requiero fehacientemente el pago de 1.940 euros: renta de abril, 850 euros; renta de mayo, 850 euros; comunidad repercutida de abril y mayo, 120 euros; y suministro de agua pactado, 120 euros.”
Si el objetivo es impedir la enervación, no presentes la demanda antes de que transcurran al menos 30 días desde el requerimiento fehaciente. Si el objetivo es actuar cuanto antes, la demanda puede presentarse sin ese requerimiento previo, pero el inquilino podría enervar si reúne los requisitos legales.
Identifica a los demandados y calcula la deuda
Incluye a todas las personas obligadas y presenta un cálculo que cualquier persona pueda revisar. La demanda se presenta, por regla general, ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está la vivienda. Debe explicar quién reclama, contra quién reclama y por qué importe, sin obligar al juzgado a reconstruir tus cuentas.
Comprueba quién puede demandar y a quién
Demanda a todos los arrendatarios que firmaron y revisa aparte al avalista o fiador. Si dos personas firmaron como arrendatarias, las dos deben aparecer normalmente como demandadas, aunque una ya no viva allí. Si hay ocupantes identificables que no firmaron, su identificación puede ser necesaria para que el lanzamiento alcance a quienes estén en la vivienda.
Construye una deuda auditable
Mes Concepto Pactado Pagado Pendiente Abril Renta 850 € 0 € 850 € Abril Comunidad pactada 60 € 0 € 60 €
Delimita correctamente quién reclama y contra quién
Puede demandar quien sea arrendador en el contrato o quien tenga acreditada la facultad de recuperar la posesión y reclamar las rentas, como un propietario, varios copropietarios actuando conforme a su título, un usufructuario o un representante con poder suficiente. La demanda debe dirigirse contra el arrendatario o arrendatarios firmantes que sigan obligados por el contrato y, cuando se solicite el desalojo, conviene identificar también a los ocupantes conocidos de la vivienda. El fiador o avalista no sustituye al inquilino como demandado en la pretensión de recuperar la posesión, pero puede ser demandado por la reclamación de rentas si la garantía suscrita cubre la deuda y se respetan sus límites.
Si hay varios firmantes, revisa si el contrato pacta solidaridad: no debe presumirse sin analizar su redacción.
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Presenta la demanda y prevé vulnerabilidad
Presenta la demanda completa y cuenta con que los tiempos dependen del juzgado y las notificaciones. El procedimiento suele tramitarse por juicio verbal, pero no existe un plazo único para recuperar la vivienda. Desde la presentación hasta el lanzamiento pueden transcurrir entre varios meses y más de un año, según la carga del juzgado, si se localiza al demandado y si hay oposición o suspensión.
Sigue los hitos sin perder fechas
Anota cada fecha para saber qué puedes hacer en cada momento. La siguiente cronología muestra el orden habitual, no una promesa de duración. El Consejo General del Poder Judicial publica datos de actividad judicial, pero cada partido judicial tiene tiempos distintos.
Cronología orientativa del impago al lanzamiento
Día 1
Días 2 a 10
30 días
Después
Si hay oposición
Final
Distingue vulnerabilidad y fin del proceso
La vulnerabilidad puede retrasar el lanzamiento, pero no impide automáticamente presentar la demanda. En los supuestos previstos, el juzgado comunica la situación a los servicios sociales municipales para valorar la vulnerabilidad económica. Las medidas aplicables pueden depender del tipo de vivienda, la comunidad autónoma, la condición de gran tenedor y la normativa vigente, incluida la Ley 12/2023 y las medidas temporales relacionadas con el Real Decreto-ley 11/2020.
Conoce qué ocurre tras la admisión de la demanda
Tras admitirse la demanda de desahucio, el arrendatario recibe un requerimiento judicial y dispone, con carácter general, de diez días para desalojar la vivienda, pagar, formular oposición o enervar el desahucio cuando legalmente proceda. Si no atiende el requerimiento ni presenta oposición dentro de plazo, el procedimiento puede avanzar sin vista hacia la recuperación de la posesión y el lanzamiento en la fecha señalada, salvo incidencias de notificación o una suspensión acordada. Si se opone y discute, por ejemplo, que la renta estaba pagada, que la deuda es incorrecta o que existe una compensación pactada, el juzgado resolverá tras los trámites que correspondan, incluida la vista cuando sea necesaria.
Por eso, conviene que la demanda detalle cada mensualidad, pago parcial y cantidad reclamada desde el primer momento.
Resuelve tus dudas
Consulta estas respuestas antes de elegir entre reclamar, requerir o demandar. Cada caso cambia si hay pagos parciales, varios inquilinos o una garantía, pero estas condiciones marcan la regla general.
¿Basta una renta impagada para demandar?
Sí, una sola renta vencida e impagada puede permitir la demanda. Debes acreditar el contrato, la fecha de vencimiento y la falta de pago. No tienes que esperar dos o tres meses si la deuda ya es exigible.
¿Es obligatorio mandar un burofax?
No, el burofax no es obligatorio para presentar la demanda. Es útil si quieres intentar un cobro previo o impedir la enervación, siempre que pruebe contenido y recepción y se envíe con al menos 30 días de antelación.
¿Puedo reclamar la deuda y la vivienda juntas?
Sí, puedes acumular la reclamación de rentas al desahucio. Incluye renta, cantidades pactadas y las que se devenguen hasta la entrega efectiva. Desglosa cada concepto y cada mes para evitar objeciones.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
La vulnerabilidad puede causar una suspensión temporal del lanzamiento en ciertos supuestos. Los servicios sociales municipales pueden intervenir tras la comunicación judicial. No impide por sí sola que presentes la demanda ni elimina la deuda.
Actúa con pruebas antes de que crezca la deuda
Ordena hoy la documentación y decide si el requerimiento previo encaja con tu objetivo. Si buscas impedir la enervación, prepara un requerimiento fehaciente exacto y espera los 30 días exigidos. Si necesitas iniciar cuanto antes, reúne contrato, extractos, cálculo e identificación de demandados para valorar la demanda inmediata.
⚠️ No cambies cerraduras, cortes suministros ni entres en la vivienda por tu cuenta mientras el inquilino conserve la posesión; esas actuaciones pueden generar un problema legal adicional.
