¿Inquilino sin pagar o contrato a punto de expirar y preocupa perder tiempo y dinero en el juzgado? Cada día sin un expediente ordenado multiplica costes y puede invalidar pruebas; un paquete documental completo reduce plazos, evita gastos innecesarios y facilita la actuación del abogado.
Documentación imprescindible para demandar
Reúna ahora el contrato y las pruebas clave; resultado inmediato: expediente usable por el abogado.
El contrato de arrendamiento incluye la base del reclamo. Se necesita copia firmada que muestre renta, duración y cláusulas de resolución.
El propietario debe aportar la fianza y su justificante de depósito si existe. Esto prueba obligaciones cumplidas o no por el arrendatario.
Contrato y anexos
Incluya el contrato original o la copia autenticada. Adjunte inventario, póliza de seguro vinculada y comprobantes de pago de fianza.
Citable: "El contrato firmado es la prueba primaria de la obligación de pago."
Título de propiedad
Pida la nota simple del Registro de la Propiedad; sirve para acreditar titularidad en la mayoría de juicios. La nota simple suele obtenerse online en minutos.
La escritura aporta detalle sobre gravámenes. No es imprescindible salvo casos complejos o dudas sobre cargas.
Identificación y poderes
Adjunte DNI o NIE del propietario y del representante, si existe poder notarial. Incluya copia del poder para pleitos cuando proceda.
Citable: "El procurador solicita documentación de legitimación para poder actuar en juicio."
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Matices y casos que cambian la documentación
Enumere casos especiales y añada documentos indicados; resultado inmediato: evitar sorpresas procesales.
Los documentos varían si el motivo es impago, fin de contrato o precario. Seleccione la plantilla según el caso.
Si se trata de ocupación ilegal, la documentación y el proceso cambian sustancialmente. Reúna pruebas de la ocupación y denuncias ante la policía.
Desahucio por impago
Aporte extractos bancarios que muestren ausencia de ingreso de la renta. Incluya recibos, transferencias y justificantes de pagos parciales.
Citable: "Los extractos bancarios con titular coincidente son la prueba más valorada para impago."
Desahucio por fin de contrato
Incluya la comunicación de no renovación y comprobantes de notificación. Aporte la carta de preaviso o requerimiento enviado al inquilino.
Mostrar el contrato y el burofax que exige la entrega del inmueble acelera el procedimiento.
Ocupación y vulnerabilidad social
Adjunte denuncia policial, fotografías con metadatos y, si existe, acta notarial. Incluya informes sociales y comunicaciones con Servicios Sociales.
Citable: "La ocupación sin contrato requiere denuncias y actas notariales para acelerar un lanzamiento."
Cómo preparar y entregar el expediente al abogado
Ordene, indexe y digitalice; resultado inmediato: el abogado trabajará sin pérdida de tiempo.
Prepare un expediente físico con portada, índice numerado y separadores. Entregue originales y copias en un fichero ordenado.
Digitalice todo en PDF/A y nombre archivos con prefijo numérico. Entregue USB cifrado y versión impresa al abogado.
Índice y numeración
Haga una portada con datos del caso y un índice claro. Numere cada documento y refiéralo en la demanda.
Citable: "Un expediente numerado reduce tiempos de gestión en el Juzgado."
Digitalización y protección de datos
Escanee a PDF/A y nombre archivos "01_contrato.pdf", "02_nota_simple.pdf". Proteja los ficheros sensibles conforme al RGPD (Reglamento UE 2016/679) y la normativa española vigente (LOPDGDD 2018), indicando en la documentación la base legal para el tratamiento y las medidas de seguridad aplicadas.
Guarde originales en orden cronológico y marque "ORIGINAL" en la copia física que entrega.
Comunicaciones previas y burofax
Envíe un burofax con acuse y certificación de texto reclamando la deuda o la entrega del inmueble. Guarde acuse y copia del texto.
Muchos recomiendan enviar un email, pero, tras analizar casos reales de desahucios, el error más frecuente es no enviar burofax con certificación de texto.
Plazo legal: tras enviar el burofax, consignar la fecha de incumplimiento. Ese plazo sirve como hecho probatorio ante el Juzgado.
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Diferencias entre procedimientos y pruebas válidas
Compare opciones y elija procedimiento; resultado inmediato: presentar la documentación adecuada al proceso concreto.
La elección entre procedimiento monitorio, juicio verbal o demanda de desahucio depende de la deuda, la cuantía y la existencia de contrato escrito.
A continuación hay una tabla comparativa que ayuda a decidir qué procedimiento conviene según el caso.
Procedimiento
Cuándo usarlo
Documentación mínima
Plazo estimado
Procedimiento monitorio
Deuda líquida y exigible sin controversia
Contrato, factura o recibo, extracto bancario
4–8 semanas
Juicio verbal
Arrendamientos y cuantía hasta 6.000 € (aprox.)
Contrato, extractos, burofax
1–3 meses hasta señalamiento
Demanda de desahucio
Fin de contrato o necesidades de lanzamiento
Contrato, nota simple, comunicaciones previas
2–6 meses hasta sentencia
Pruebas que funcionan en la práctica
Adjunte extractos bancarios con titularidad coincidente. Añada recibos firmados y transferencias como complementos.
Citable: "Cuando se presentan extractos bancarios y burofax, la tasa de incidencias baja notablemente."
Testigos y actas notariales
Considere acta notarial para hechos controvertidos. Los testigos deben declarar fechas y hechos concretos.
El acta notarial constituye un medio probatorio apreciado por los tribunales cuando acredita hechos concretos (fechas, entradas, estado del inmueble). En muchos casos reduce el ámbito de controversia sobre esos hechos, aunque su capacidad para acelerar peritajes o evitar dilaciones dependerá del contenido del acta y de la valoración del juzgado en cada caso.
A la hora de presentar las pruebas en el Juzgado conviene seguir criterios prácticos que facilitan su admisión y uso en vista: numerar y relacionar todos los documentos en un índice (p. ej. "Anexo 01_Contrato.pdf", "Anexo 02_ExtractosBanco.pdf"); aportar extractos bancarios que muestren titularidad y movimientos con fechas claras (mejor si se acompañan de un sello o certificación del banco o, subsidiariamente, la impresión oficial del banco en papel timbrado); adjuntar el burofax con acuse y certificación de texto como anexo independiente; para fotografías incorporar datos EXIF o, si no fuera posible, una declaración escrita con fechas y circunstancias; incorporar acta notarial cuando se trate de hechos presenciales que interesen acreditar (ocupación, estado del inmueble) y la denuncia policial en los supuestos de ocupación ilegal; las comunicaciones por WhatsApp o correo electrónico conviene exportarlas en PDF con cabeceras que muestren remitente, hora y contenido y añadir un índice que haga referencia a cada página en la demanda.
Etiquete siempre si se entrega original y copia (p. ej. "ORIGINAL - Anexo 01").
Proceso rápido desde expediente al lanzamiento
Timeline resumido
1. Preparar expediente1–7 días
2. Enviar burofax1 día
3. Presentar demanda1–7 días
4. Señalamiento y juicio1–3 meses
5. Sentencia y lanzamiento1–6 meses
Desglosar el timeline general por tipo de procedimiento ayuda a planificar actuaciones y expectativas. En un desahucio por impago, que es el caso más frecuente, el calendario orientativo suele ser: preparación de expediente y envío de burofax (1–10 días), espera de respuesta y remedios extrajudiciales (7–30 días), presentación de demanda y admisión a trámite (1–14 días), señalamiento y juicio verbal o trámite equivalente (1–3 meses) y, si hay sentencia favorable, petición de auxilio judicial para lanzamiento (1–4 meses adicionales). En cambio, un procedimiento por fin de contrato acostumbra a requerir comprobaciones sobre la notificación de no renovación y puede alargar fases probatorias, con plazos medios desde la demanda hasta la sentencia entre 2 y 6 meses en muchos partidos judiciales.
La ocupación ilegal puede requerir mayor urgencia: cuando existen denuncias policiales y acta notarial que acredita la ocupación, algunos juzgados admiten medidas más rápidas, reduciendo el tiempo efectivo hasta el lanzamiento, aunque la variabilidad local es alta. Estas estimaciones son orientativas y conviene adjuntar un timeline para el abogado con fechas concretas de envío de burofax, presentación de demanda y solicitudes de auxilio.
Plantillas y checklist que entregar al abogado
Copie y pegue las plantillas y marque casillas; resultado inmediato: paquete listo para firma.
A continuación aparecen plantillas editables para burofax, requerimiento, demanda tipo y checklist imprimible.
Plantilla: burofax de requerimiento
[Nombre propietario]
[Dirección]
[Fecha]
A: [Nombre arrendatario]
Asunto: Requerimiento de pago y entrega de la vivienda
Por la presente se requiere el pago de las cantidades adeudadas por renta hasta [fecha]: [importe] euros.
Se requiere el pago en el plazo de 10 días naturales desde la recepción de este burofax.
Transcurrido dicho plazo, se procederá a la reclamación judicial correspondiente.
Atentamente,
[Nombre propietario]
Plantilla: requerimiento previo para fin
[Nombre propietario]
[Dirección]
[Fecha]
A: [Nombre arrendatario]
Asunto: Comunicación de no renovación y requerimiento de desocupación
Se comunica que el contrato de arrendamiento finaliza el [fecha]. Se requiere la entrega del inmueble antes del [fecha límite].
En ausencia de devolución, se iniciarán las acciones judiciales pertinentes.
Atentamente,
[Nombre propietario]
Modelo de demanda tipo
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA
[D./Dª Nombre], con DNI [ ], domicilio en [ ], en nombre propio, comparece y como mejor proceda expone:
Que es propietario del inmueble sito en [dirección], acreditado con nota simple número [..].
Que existe contrato de arrendamiento firmado en fecha [..] y que el arrendatario no ha satisfecho las rentas de [meses]. Pruebas: extractos, recibos y burofax.
SUPLICA que se dicte sentencia de desahucio y reclamación de cantidad por importe de [..] euros.
Es justicia que pide.
[Firmas]
Checklist imprimible para entrega al abogado
[ ] 01_Portada caso
[ ] 02_Contrato firmado
[ ] 03_Nota simple del Registro
[ ] 04_DNI/NIE propietario
[ ] 05_Pruebas de impago (extractos, recibos)
[ ] 06_Burofax con acuse
[ ] 07_Comunicaciones (email, WhatsApp)
[ ] 08_Actas de comunidad o denuncias
[ ] 09_Fotos y testigos (con datos)
[ ] 10_Copias digitales en USB cifrado
Observaciones: _ _ _ _
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Timeline, plazos legales y costes orientativos
Calcule tiempos y gastos; resultado inmediato: presupuesto realista para el propietario.
Los plazos procesales varían según el tipo de trámite y recurso: por ejemplo, en determinados supuestos el demandado dispone de 10 días para contestar o para presentar oposición, pero otros recursos (como la apelación) tienen plazos distintos establecidos en la LEC; conviene especificar el recurso concreto cuando se indica un plazo.
La LAU 1994 regula contratos; el RGPD 2018 obliga a proteger datos personales al presentar comunicaciones.
Plazos orientativos por fase
Burofax y espera: 7–30 días. Presentación y señalamiento: 1–3 meses. Lanzamiento tras sentencia: 1–6 meses según auxilio judicial.
Citable: "El plazo desde demanda a sentencia suele ser 1–3 meses en juicios verbales en muchos partidos judiciales."
Costes orientativos por tramos
Honorarios de abogado: 300–1.500 euros en casos sencillos a complejos. Procurador: 150–400 euros. Gastos de ejecución: 100–800 euros.
Ejemplo de campo: un expediente sencillo presentado en 2024 costó al propietario 780 euros totales, incluyendo procurador y auxilio judicial.
Diferencias por comunidad autónoma
Los tiempos de auxilio judicial y los costes finales varían entre CCAA. Consultar la Consejería de Vivienda local y el Juzgado competente para cifras exactas.
Citable: "Los lanzamientos pueden demorarse más en provincias con mayor carga procesal."
El paquete incluye plantillas y checklist listos para entregar. El propietario firma la portada y el abogado toma el resto.
Píldora de experiencia, dato de campo: Un escenario habitual que se gestionó fue: contrato firmado sin depósito registrado -> nota simple, burofax y extractos bancarios -> demanda presentada; resultado: sentencia favorable en 2 meses y lanzamiento en 4 meses.
Si se desea, se puede consultar el Registro de la Propiedad para obtener la nota simple en línea en la sede de los Registradores: registradores.org .
Un desglose por fases de los costes aporta claridad para el propietario. Ejemplos orientativos: burofax certificado (20–120 € según operador y certificación de texto), nota simple y gestiones registrales (3–20 €), acta notarial para constatación de hechos (90–300 € según notario y extensión del acta), abogado (honorarios iniciales y fase de demanda: 300–1.500 € según complejidad), procurador (150–500 €), gastos de ejecución y auxilio judicial para lanzamiento (100–800 €), y desplazamientos o peritajes si fueran necesarios (150–1.000 €).
Un caso sencillo de desahucio por impago sin recursos puede moverse entre 500 y 1.200 € totales; un caso con acta notarial, peritajes y ejecución complicada puede superar 1.500–4.000 €. Indique siempre en el presupuesto si los importes son provisionales y qué conceptos quedan excluidos (p. ej. peritajes o medidas cautelares).
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para iniciar una demanda de desahucio?
Contratos, nota simple, DNI, extractos que prueben impago, burofax y comprobante de fianza forman el paquete mínimo.
Añada comunicaciones, actas de comunidad y fotos si hay daños o ocupación.
¿Cómo se inicia un proceso de desahucio por impago?
Primero enviar un requerimiento formal por burofax con acuse. Luego preparar expediente y presentar demanda en el Juzgado de Primera Instancia.
Designar procurador cuando lo exija el procedimiento y acudir al señalamiento.
¿Cuánto tarda un desahucio hasta el lanzamiento?
Entre 1 y 6 meses en muchos casos.
El tiempo depende del Juzgado, la existencia de recursos y la disponibilidad de auxilio judicial para el lanzamiento.
¿Qué ocurre si el inquilino alega vulnerabilidad social?
La existencia de informe de Servicios Sociales puede pedir suspensión temporal del lanzamiento.
Es necesario aportar informes sociales y de ingresos para que el Juzgado valore la solicitud.
¿Se necesita acta notarial para todas las pruebas?
No. El acta notarial es útil en hechos controvertidos.
En la mayor parte de impagos bastan extractos bancarios y el burofax certificado.
¿Qué documentos exige el juzgado para la ejecución de sentencia?
Se precisa sentencia firme, solicitud de auxilio judicial y listado de bienes si procede para el lanzamiento.
Adjuntar comprobantes de pago, intereses y costas para la ejecución de cantidades.
El siguiente paso: plan de acciones
Prepare y entregue el expediente hoy; resultado inmediato: cita con abogado con todo listo.
Paso 1: recopilar contrato, nota simple, DNI, extractos y burofax. Paso 2: escanear y numerar. Paso 3: entregar al abogado con checklist firmado.
Citable: "Un expediente completo reduce el tiempo hasta la vista y la posibilidad de errores formales."
⚠️ No aplicar este plan cuando el conflicto sea exclusivamente de ocupación ilegal sin contrato, cuando existan medidas de protección social activas, o cuando el inmueble pertenezca a una persona jurídica con cláusulas especiales que exijan trámite distinto.
