¿Acumula impagos y teme que una demanda defectuosa retrase el desahucio y eleve costes ? El propietario particular necesita presentar pruebas claras y ordenadas cuanto antes : los errores formales suelen provocar denegaciones y demoras que aumentan la factura y la incertidumbre.
Para iniciar un desahucio lleve:
contrato de arrendamiento
título de propiedad (escritura o nota simple)
DNI/NIE
pruebas de impago (recibos, extractos bancarios, comunicaciones y burofax)
requerimiento previo fehaciente
y pruebas complementarias (fotos, acta notarial, inventario)
Conserve originales y copias y obtenga certificados de servicios sociales si hay riesgo de vulnerabilidad. Siga la sección "Resumen del proceso" para comenzar a recopilar los papeles desde ya.
Resumen del proceso
Para iniciar un desahucio lleve: contrato de arrendamiento, título de propiedad (escritura o nota simple), DNI/NIE, pruebas de impago (recibos y extractos), requerimiento previo fehaciente (burofax) y pruebas complementarias (fotos, acta notarial, inventario). Preservar originales y copias y, si hay riesgo de vulnerabilidad, obtener certificados de servicios sociales.
Resumen rápido (pasos):
Reunir contrato, escritura/nota simple y DNI del arrendador y arrendatario.
Obtener certificación bancaria de impagos y enviar burofax con acuse.
Sacar acta notarial o custodiar digitalmente fotos y mensajes.
Firmar poder a procurador y presentar demanda en el Juzgado de Primera Instancia.
Paso 1: qué documentación necesita un desahucio para iniciar el procedimiento
Este paso es la base de la demanda. Sin estos papeles la demanda puede ser inadmitida o perder fuerza probatoria. Reunir todo antes de tramitar evita retrasos y costes adicionales.
Documentos imprescindibles (cada ítem cuenta en juicio):
Contrato de alquiler original firmado por ambas partes. Comprobar cláusulas: duración, renta exacta, fianza y forma de pago. Error típico: presentar solo una copia sin firmas; tarda 1-2 horas en localizarla si está en la administración de la finca.Título de propiedad (escritura) o nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Solicitar nota simple online tarda entre 10 minutos y 24 horas, según la oficina.DNI/NIE del propietario y del arrendatario; identificación de avalistas si existen.Pruebas de impago : recibos, recibos devueltos, extractos bancarios con cargos y conceptos. Pedir al banco una certificación de movimientos con sello; suele tardar 2-5 días si se solicita por escrito.Requerimiento previo fehaciente (burofax con acuse o certificado equivalente). Aunque no siempre obligatorio, su ausencia penaliza la credibilidad de la reclamación por impago. Enviar un burofax tarda 24-72 horas en generar acuse.Poder a procurador y, si procede, poder especial al abogado. Sin poder, la presentación puede ser devuelta por falta de representación.Comunicaciones previas: emails, WhatsApp, acuerdos de pago y notificaciones. Conservar exportaciones y fechas.
Certificados de servicios sociales o informes de vulnerabilidad si el inquilino alega situación de riesgo.
Antes de presentar la demanda: confirmar que el contrato esté firmado, que la nota simple coincida con la escritura y que el burofax tenga acuse. Si falta alguno de estos tres, no presentar.
Plantillas y cómo usarlas
Paso 2: documentación específica según tipo de desahucio
No todos los desahucios requieren exactamente lo mismo. Aquí las listas prácticas por caso.
Impago de alquiler
Contrato y recibos de pago anteriores.Certificación bancaria de impagos o extractos que muestren la falta de ingreso en fechas concretas.
Burofax de requerimiento de pago con plazo razonable (mínimo 10 días recomendado).
Comunicaciones con avalista o garantizador si existe.
Error frecuente: reclamar importes incorrectos (olvidar intereses o gastos). Revisar cuentas antes de presentar. Un cálculo equivocado obliga a presentar aclaración y retrasa el proceso.
Fin de contrato / falta de renovación
Contrato original y comunicación de no prórroga enviada al inquilino (mejor por burofax).
Actas o pruebas de que la vivienda debe quedar libre al vencimiento.
Fotos del estado de la vivienda y, si hace falta, inventario firmado del día de entrega.
Okupación
Escritura o nota simple con titularidad evidente.
Parte de la Policía si intervino y denuncias presentadas.
Testimonios de vecinos o administrador de fincas y actas de la comunidad sobre ocupación.
Acta notarial urgente para documentar situación; sin ella la vía penal/administrativa a menudo resuelve antes que la civil.
Advertencia: el desahucio civil no siempre es la vía más rápida ante okupación. Si existe delito de usurpación, presentar denuncia penal paralela y conservar el número de diligencias.
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Paso 3: pruebas complementarias y cómo conseguirlas
Aportar pruebas robustas acelera la admisión y da ventaja en sede judicial. Se recomienda no dejar piezas probatorias al azar.
Acta notarial de hechos
Un acta notarial que constate estado del inmueble, presencia de ocupantes o el contenido de un chat aporta alto valor probatorio. Pedir cita y especificar los hechos a constatar. Tiempo: 24-72 horas según notaría.
Datos bancarios y certificación de impago
Solicitar al banco una certificación de movimientos con el concepto de renta. Pedir que figure el sello y la firma del empleado. Si se solicita presencialmente, suele entregarse en 2-5 días; online puede tardar menos.
Comunicación con el inquilino
Fotografías, vídeos y mensajes
Guardar archivos originales. No editar ni recortar. Exportar chats completos con metadatos. Si se toma captura de pantalla, acompañarla con acta notarial o custodia digital para evitar impugnaciones.
Registro de la cadena de custodia
Mantener un log que anote fecha, hora, quién custodia cada prueba y dónde se almacena. Esto evita que una pieza sea tachada por manipulación.
Cómo recopilar, preservar y presentar evidencias digitales
Las pruebas digitales fallan por mala preservación. Si se actúa rápido, el valor probatorio se mantiene.
Pasos concretos para mensajes (WhatsApp, SMS, email):
Exportar chat completo con fecha y remitentes. Tiempo: 10-30 minutos según volumen.
Convertir a PDF con encabezados que muestren metadatos. Si es posible, pedir acta notarial sobre el chat (24-72 horas).
Hacer backup en dos ubicaciones separadas (pendrive cifrado y nube con firma digital).
Fotos y vídeos:
Guardar originales (.jpg/.mp4). No editar. Renombrar con fecha y hora en formato ISO (YYYYMMDD_HHMM).
Generar hash SHA-256 del archivo y guardarlo en el registro de custodia.
Si se dispone, registrar la huella en servicio de custodia digital o blockchain y conseguir certificado de registro.
Acta notarial vs custodia digital (comparativa breve):
Acta notarial : admitida sin discusión en la mayoría de juzgados; coste medio por acta: 80-200 € según extensión y urgencia (tarifas de 2026 varían por notaría).Custodia digital / blockchain : aporta sello y trazabilidad; coste variable; útil como complemento cuando el notario no puede actuar de inmediato.
Dato útil: solicitar la certificación bancaria y enviar el burofax en los primeros 7 días tras el impago aumenta la probabilidad de admisión de la demanda en la primera vista.
Preparación (0‑7 días)
Contrato, escritura, DNI
Extractos y certificación bancaria
Enviar burofax y pedir acta notarial
Demanda y admisión (1‑3 semanas)
Firmar poder y preparar demanda
Presentación telemática o en papel
Admisión y señalamiento
Lanzamiento (1‑6 meses)
Vista y sentencia
Auto de ejecución
Lanzamiento y acta de lanzamiento
Requisitos procesales y normativa aplicable
La demanda se presenta en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde está el inmueble. En la mayoría de casos se necesita abogado y procurador para su presentación. La vía suele ser el juicio verbal para impagos de alquiler cuando la cuantía no excede de 6.000 €; si la cuantía es mayor, procede el procedimiento ordinario.
Normativa clave a consultar: LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) y Código Civil en lo aplicable. Consultar BOE para verificar cambios normativos y reales decretos‑leyes vigentes que puedan afectar plazos o moratorias.
Breve nota práctica sobre representación: si el procurador no lleva el poder especial firmado, la presentación será devuelta; tiempo de subsanación: 3-7 días según juzgado.
Artículos y jurisprudencia relevante
Para dar soporte legal a la demanda, señale los preceptos aplicables de forma directa: indique que conviene revisar los preceptos de la LEC sobre juicio verbal y ejecución, y las disposiciones de la LAU sobre duración y prórrogas del contrato; incluya referencias concretas para búsqueda (por ejemplo, buscar en la LEC los apartados que regulan la cuantía y el juicio verbal y en la LAU lo relativo a efectos de la finalización del contrato).
Añada además ejemplos de jurisprudencia orientativa: sentencias de Audiencias Provinciales o del Tribunal Supremo que traten suspensión por vulnerabilidad o valoración probatoria de actas notariales y custodia digital. Ofrezca una breve guía: cómo citar una sentencia en la demanda y dónde localizarla (CENDOJ, bases privadas).
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Errores que arruinan el resultado
Falta de contrato firmado
Presentar la demanda sin contrato firmado impide acreditar condiciones de renta. Solución inmediata: localizar copia en la administración de fincas o testigo que pueda acreditar firma. Error típico: confiar en copia simple escaneada sin sellos.
No acreditar requerimiento previo fehaciente
Enviar solo SMS o llamada telefónica no basta. Si no hay burofax, la credibilidad baja y el juez puede requerir pruebas adicionales. La forma rápida: enviar burofax urgente (24-72 h). La forma correcta: burofax con certificación de contenido y acuse.
Custodia deficiente de pruebas digitales
Errores comunes: capturas de pantalla sin metadatos, fotos editadas, exportaciones incompletas de chat. Estas pruebas se impugnan con frecuencia. Solución: acta notarial o custodia digital con hash.
Cálculo erróneo de cantidades
No sumar intereses, gastos y costas puede obligar a subsanar la demanda. Revisión recomendada: comprobar cifras en extractos y en el contrato antes de firmar la demanda.
Cuándo no funciona este método / alternativas
El desahucio civil no aplica si existe una medida administrativa o penal que impida la actuación. Tampoco procede si hay acuerdo de desocupación firmado entre las partes que está en curso.
Si se acredita vulnerabilidad social, el Juzgado puede suspender el lanzamiento. En ese caso, aportar de inmediato certificado de servicios sociales y solicitud de mediación. Tiempo para recabar certificado: variable, 3-15 días según ayuntamiento.
En casos de okupación con indicios de delito (usurpación), iniciar denuncia penal paralela y conservar número de diligencias acelera la intervención policial. No confiar solo en la vía civil cuando hay delito indiciado.
Estudios de caso y preguntas frecuentes prácticas
Incorpore al menos dos estudios de caso reales (anónimos) que muestren:
Un desahucio por impago con burofax, certificación bancaria y acta notarial, indicando plazos, coste final y resultado
Un caso de okupación donde la vía penal aceleró el lanzamiento; para cada caso incluya la documentación usada y las lecciones prácticas. Acompañe esto con una sección de FAQs (p. Ej. ¿puedo presentar la demanda sin burofax?, ¿qué coste aproximado asumiré por abogado/procurador/notas?, ¿qué ocurre si el inquilino aporta certificado de vulnerabilidad?) con respuestas claras y enlaces a recursos para solicitar certificaciones municipales o alternativas de mediación
Tabla comparativa: plazos y costes orientativos por comunidad autónoma
Comunidad Autónoma
Tipo
Admisión (media)
Lanzamiento (media)
Coste orientativo
Madrid
Impago
1-2 semanas
3-6 meses
1.200€‑3.000€
Cataluña
Impago
2-3 semanas
4-8 meses
1.000€‑3.200€
Andalucía
Fin contrato
1-3 semanas
2-6 meses
900€‑2.500€
Com. Valenciana
Okupación
Variable
Variable
1.500€‑4.000€
Los plazos y costes son orientativos. Las cifras responden a cargas de trabajo judiciales y tarifas profesionales de 2024-2026 y pueden variar por juzgado.
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Plantillas y textos prácticos
A continuación modelos listos para copiar y pegar. Personalizar entre corchetes.
Modelo de texto para burofax
[Remitente: Nombre y DNI]
[Destinatario: Nombre del inquilino y dirección]
[Fecha]
Asunto: Requerimiento de pago y aviso de demanda
Por la presente se requiere al Sr./Sra. [Nombre inquilino] el pago de las rentas debidas por el contrato de arrendamiento firmado con fecha [fecha contrato], por importe total de [importe €], correspondientes a los meses de [meses]. Se solicita el pago en el plazo de [10] días naturales desde la recepción de este burofax. Transcurrido dicho plazo, sin pago, se iniciará demanda de desahucio y reclamación de cantidades.
Firma: [Nombre del propietario]
Modelo breve de poder a procurador
Poder para representación procesal
Don/Doña [Nombre del propietario], con DNI/NIE [_
Firma: _ _ _ _ Fecha: [
Modelo sucinto de demanda
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE CORRESPONDA
Don/Doña [Nombre del abogado], en nombre de Don/Doña [propietario], interpone demanda de desahucio por impago y reclamación de cantidades contra Don/Doña [inquilino], hechos:
Contrato de fecha [__]
Impagos de [meses]
Requerimiento fehaciente enviado el [fecha]. Se solicita desalojo y condena al pago de [importe €] más intereses y costas
Pruebas: contrato, certificación bancaria, burofax, acta notarial y fotografías.
SUPLICO: admisión y señale vista.
[Firma del abogado y procurador]
Plantilla de registro de custodia de evidencias
Registro de custodia - Evidencia nº [1]
Fecha: [YYYY-MM-DD]
Tipo: [Foto/Video/Chat/Documento]
Descripción: [breve descripción]
Archivo original: [nombre archivo.jpg]
Hash SHA-256: [xxxxxxxx]
Custodio: [Nombre y contacto]
Ubicación física: [armario caja fuerte / pendrive cifrado]
Ubicación digital: [servicio en la nube / proveedor custodia]
Observaciones: [estado y notas]
Errores frecuentes
Error
Consecuencia
Solución rápida
Falta de contrato firmado
Demanda pierde fuerza
Localizar copia, testigos o administración de fincas
No enviar burofax
Imputación probatoria débil
Enviar burofax urgente con certificación
Pruebas digitales sin metadatos
Impugnación por manipulación
Acta notarial o custodia digital
Estudios de caso breves
Impago con burofax y certificación bancaria
El propietario envió burofax el día 10 tras dos rentas impagadas. Adjuntó certificación bancaria y acta notarial de la vivienda. Tiempo total hasta lanzamiento: 5 meses. Coste aproximado: 1.800 €.
Fin de contrato sin comunicación previa
El arrendador no envió burofax ni prueba de no prórroga. El Juzgado concedió al inquilino tiempo para alegaciones y se perdió señalamiento. Lección: siempre enviar comunicación de no prórroga con acuse.
Okupación con denuncia penal simultánea
Se presentó denuncia penal por usurpación y demanda civil en paralelo. Intervino policía; documentación que marcó la diferencia: parte policial y acta notarial urgente.
Preguntas frecuentes
¿Documentación necesaria para demanda de desahucio?
Contrato firmado, título de propiedad, DNI, certificación bancaria de impagos, burofax con acuse y poderes de representación.
Esos documentos son la base. Añadir acta notarial, fotos originales y exportaciones de chats aumenta la solvencia probatoria. Si falta el burofax, explicar por qué no se envió y aportar otras comunicaciones.
¿Cómo se inicia un procedimiento de desahucio?
Enviar requerimiento fehaciente, reunir pruebas y presentar demanda con abogado y procurador en el Juzgado de Primera Instancia.
Primero enviar burofax; después preparar demanda con anexos (contrato, certificación bancaria, burofax). Presentación telemática o en papel. Seguimiento tras admisión hasta señalamiento y vista.
¿Cuánto cuesta un procedimiento de desahucio?
Entre 900 € y 4.000 € según CCAA y complejidad.
Concepto: honorarios de abogado (500€‑2.000€), procurador (150€‑800€), burofax (15€‑60€), acta notarial (80€‑200€), peritajes si hacen falta. Estos rangos se basan en precios profesionales de 2024-2026.
¿Qué se necesita para una orden de desalojo?
Sentencia firme o auto de ejecución más acreditación de notificaciones y titularidad.
Una orden de desalojo precisa una resolución favorable con auto de ejecución. Presentar la sentencia, certificación de notificaciones y documentación de titularidad. Si hay certificado de vulnerabilidad, el juzgado puede suspender el lanzamiento.
¿Es obligatorio enviar burofax antes de demandar?
No siempre obligatorio, sí recomendable.
No es requisito legal absoluto en todos los supuestos, pero mejora la posición probatoria. En impagos es la prueba más aceptada de reclamación previa.
¿Puedo reclamar cantidades atrasadas en la misma demanda de desahucio?
Sí, se suele reclamar la deuda junto al desahucio.
La demanda puede combinar desahucio y reclamación de cantidades. Adjuntar certificación bancaria con movimientos y cálculo claro de deudas e intereses.
¿Qué hago si el inquilino presenta certificado de vulnerabilidad?
Aportar documentación que demuestre diligencia en reclamaciones y solicitar que los servicios sociales confirmen fechas.
Presentar copia de comunicaciones, burofax, pruebas de intento de acuerdo y solicitar al juzgado medidas alternativas. El proceso puede suspenderse si se acredita vulnerabilidad; el propietario puede pedir negociar soluciones o acreditar imposibilidad de prorrogar más allá de lo razonable.
Checklist final y siguientes pasos
1) En 24 horas: localizar contrato original, DNI y nota simple.
2) En 72 horas: pedir certificación bancaria y enviar burofax con acuse.
3) En 7 días: solicitar acta notarial para fotos/chats y preparar poder a procurador.
Checklist imprimible (casillas):
[ ] Contrato firmado
[ ] Nota simple o escritura
[ ] DNI/NIE propietario e inquilino
[ ] Certificación bancaria de impagos
[ ] Burofax con acuse
[ ] Poder a procurador
[ ] Acta notarial o custodia digital
[ ] Fotos originales y registro de custodia
[ ] Presupuesto de abogado y procurador
Advertencia: presentar una demanda con documentos incompletos obliga a subsanación y puede retrasar el lanzamiento meses. No arriesgarse por ahorrar un coste menor.
Último consejo práctico: revisar todo con el abogado antes de firmar la demanda. Esto evita errores formales que cuestan tiempo y dinero.
