Para demandar un desahucio en España, reúne el título de posesión, la prueba de la causa, la identificación de las partes y los datos completos del inmueble.
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Reúne el expediente básico antes de demandar
Reúne los documentos comunes y comprueba quién reclama, contra quién y por qué.
Acredita propiedad y contrato
Aporta la escritura , nota simple o certificado registral. Estos documentos prueban que puedes pedir la posesión.
Adjunta el contrato completo, firmado y con sus anexos. Incluye inventario, prórrogas y cambios de renta.
Si no hay contrato escrito, reúne transferencias, mensajes y recibos. Deben probar que existió un acuerdo de alquiler.
La escritura y el contrato deben referirse al mismo inmueble.
Prepara partes y representación
Identifica al demandante con DNI o NIE. Identifica al demandado con nombre completo, DNI si lo conoces, y todos sus domicilios.
Si actúa abogado o procurador, incorpora el poder para pleitos. También sirve un apoderamiento apud acta .
Si demanda una sociedad, acredita su CIF y las facultades de quien firma. El error típico es aportar solo el CIF.
Copia esta lista antes de ir al juzgado
Marca cada elemento y anota su fecha. Así verás con rapidez qué documento falta.
Obligatorio: documento de identidad del demandante y datos completos del demandado.Obligatorio: escritura, nota simple o título que justifique la posesión reclamada.Obligatorio: contrato, si hubo arrendamiento, con todos sus anexos.Obligatorio: prueba concreta de impago, fin de contrato o falta de título.Recomendable: extractos bancarios, mensajes, fotografías y comunicaciones ordenadas por fecha.Condicionado al caso: poder para pleitos, documentos societarios, requerimiento fehaciente, informe social o prueba de negociación previa.Procesal: copias para traslado y direcciones aptas para notificaciones.La prueba útil permite comprobar una fecha, cantidad, firma o entrega. No basta con contar una historia general. Ordena los documentos por fecha: contrato, pagos, incumplimiento, requerimiento y situación actual.
⚠️ No mezcles documentos de varios inmuebles en la misma carpeta.
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Acredita el impago o el fin del contrato
La prueba debe coincidir exactamente con la causa que alegas en la demanda.
Documenta el impago de rentas
Aporta el contrato, recibos, extractos, transferencias y recibos devueltos. Cada documento debe mostrar la mensualidad y el importe.
Prepara un cuadro de deuda por mensualidad. Indica el importe exigible, lo cobrado y el saldo pendiente.
Separa renta, suministros y cantidades asimiladas. Piensa en ello como una factura detallada: el juzgado debe ver qué se debe.
Un extracto bancario sin fechas claras suele crear dudas.
Prueba que el contrato ya terminó
Aporta el contrato inicial y las prórrogas pactadas o legales. Aporta también el aviso de no renovación, cuando sea exigible.
Señala la fecha de inicio y el plazo aplicable. Indica también la fecha de terminación.
Prueba que el arrendatario sigue en la vivienda tras el vencimiento. Pueden servir mensajes, actas o comunicaciones fechadas.
Distingue precario de ocupación
El precario exige probar la propiedad y la tolerancia inicial, si existió. También debes probar que retiraste ese permiso.
En una ocupación sin título, prueba la titularidad. Describe cómo detectaste la entrada o la permanencia.
Una denuncia puede ayudar, pero no sustituye el título de posesión. Un caso habitual es confundir una denuncia policial con la prueba de propiedad.
Causa Obligatorio Recomendable Condicionado y alternativa Impago Contrato y deuda desglosada Extractos y recibos devueltos Burofax; si falta, mensajes y prueba bancaria Expiración Contrato y prórrogas Aviso de no renovación Acta; si falta, comunicaciones fechadas Precario Título de propiedad Prueba de tolerancia Requerimiento; si falta, mensajes o testigos Sin título Propiedad y hechos de ocupación Denuncia o acta Identidad; si se desconoce, descripción y domicilio
⚠️ No reclames fin de contrato si los documentos muestran una prórroga vigente.
Comprueba requisitos previos y casos especiales
Verifica el requerimiento, la enervación y los requisitos sociales o de conciliación aplicables.
Conserva un requerimiento válido
Para impedir la enervación por impago, el requerimiento debe ser fehaciente. Debe reclamar la deuda y enviarse al menos 30 días antes de la demanda.
Conserva el certificado de contenido y la dirección usada. Guarda también la prueba de entrega, rechazo o intento de entrega.
Presenta el requerimiento como una pieza completa. Incluye texto certificado, dirección, fecha de admisión y resultado de entrega. Un burofax enviado hace menos de 30 días no limita la enervación. Aun así, puede servir como reclamación.
Revisa gran tenedor y vulnerabilidad
Comprueba si el demandante es gran tenedor. Comprueba también si la vivienda es habitual y está en zona tensionada.
Estas circunstancias pueden exigir manifestaciones y documentos extra. Los informes sociales deben venir del organismo competente.
El informe debe identificar vivienda, partes, fecha y vigencia. Los datos deben coincidir con la demanda.
Comprueba negociación o conciliación
La conciliación previa o un medio adecuado puede ser exigible. Depende del procedimiento y de las excepciones vigentes.
Guarda la solicitud, la convocatoria y el acta. Conserva también la prueba del intento realizado.
Revisa este requisito antes de presentar la demanda. Una omisión puede causar una subsanación o inadmisión.
Documenta los requisitos de admisibilidad en la demanda
Revisa por separado los requisitos del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta revisión cobra peso tras la Ley 12/2023 y cambios procesales posteriores.
La demanda debe indicar si el inmueble es vivienda habitual. También debe indicar si quien demanda es gran tenedor.
Cuando proceda, no basta una frase genérica. Adjunta documentos sobre conciliación o intermediación ante la Administración competente.
Adjunta también la documentación social disponible sobre vulnerabilidad. Debe referirse al inmueble y a las partes.
Estos documentos para desahucio deben estar actualizados. Deben permitir comprobar solicitud, tramitación y resultado.
Aplica la documentación según el tipo de arrendador y del inmueble
La documentación cambia según la situación del arrendador y del inmueble. Si no eres gran tenedor, suele bastar la escritura o una nota simple reciente.
También debes manifestar en la demanda la condición que corresponda. Si eres gran tenedor y es vivienda habitual, revisa con más cuidado los requisitos sociales.
En una zona tensionada, guarda prueba de que el inmueble está dentro de ese ámbito. Guarda también la fecha de consulta.
La declaración territorial puede cambiar con el tiempo.
Una nota simple no siempre prueba el número total de viviendas del titular. Pueden hacer falta certificados, relación de inmuebles o documentos de sociedad.
Acredita correctamente la conciliación o el medio adecuado
Cuando la norma exija negociación o conciliación, presenta prueba del intento real. Un correo o una cita solicitada no suelen bastar.
El acta, certificado o declaración debe identificar a las partes y el inmueble. Debe indicar el conflicto, la fecha de inicio y el resultado.
El resultado puede ser acuerdo, falta de acuerdo o inasistencia. También puede constar la imposibilidad de celebrar el acto.
Si existe una excepción legal, indícala expresamente en la demanda. Guarda la prueba que la justifica.
La mayoría de guías citan la conciliación, pero omiten su prueba documental. Una acreditación incompleta puede causar subsanación o inadmisión.
⚠️ No des por válido un informe social si no identifica la vivienda concreta.
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Evita subsanaciones que frenan la demanda
Revisa direcciones, anexos, fechas y copias antes de firmar la demanda.
Revisa direcciones y anexos
Comprueba que cada dirección incluye piso, letra, escalera, código postal y municipio. Así facilitas la notificación al demandado.
Numera los anexos y cítalos en la demanda. Por ejemplo: “documento 4: extracto bancario de enero”.
Esta cita une cada prueba con el hecho que quieres probar. Es como poner etiquetas en una carpeta grande.
Comprueba fechas y copias
Verifica que contrato, vencimiento, requerimiento y deuda no se contradicen. Una fecha distinta puede obligar a explicar el error.
Aporta las copias necesarias para traslado. Guarda una carpeta idéntica para abogado o procurador.
Como regla, es competente el juzgado del domicilio del inmueble arrendado. Revisa la dirección antes de presentar la demanda.
Esta guía no sustituye a un abogado en casos con cotitulares, herencias o subarriendos. También requiere revisión si hay violencia de género, menores, concurso o alquiler turístico. Lo mismo ocurre con vivienda pública o dudas sobre la validez contractual. Tampoco aplica por completo a reclamaciones de cantidad sin posesión. No sirve para un lanzamiento ya acordado judicialmente.
⚠️ No presentes anexos sin numerar ni documentos con fechas contradictorias.
Preguntas y respuestas
¿Cómo presentar una demanda de desahucio?
Preséntala ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del inmueble. Adjunta los anexos y las copias procesales.
Normalmente intervienen abogado y procurador.
¿Qué documentos necesito si el inquilino no paga?
Necesitas contrato, cuadro mensual de deuda y recibos o extractos. También necesitas datos del inquilino.
Para limitar la enervación, añade un requerimiento fehaciente enviado 30 días antes.
¿Sirve un burofax que no fue recogido?
Puede servir si guardas el certificado de contenido, la dirección y el intento de entrega. No equivale a una entrega firmada.
Sin embargo, acredita que enviaste la reclamación.
¿Necesito una nota simple para demandar?
No siempre; la escritura u otro título equivalente también prueban legitimación. Una nota simple reciente ayuda a probar la titularidad registral.
¿Qué pasa si no conozco el DNI del ocupante?
Puedes identificarlo por nombre, descripción y domicilio del inmueble. Aporta todos los datos disponibles para facilitar el emplazamiento.
¿Cuánto tardan los documentos de servicios sociales?
Depende del municipio y puede tardar desde varios días hasta semanas. Pídelos pronto.
Verifica que identifican vivienda, partes y fecha de emisión.
¿Una sociedad debe aportar más documentos?
Sí, debe acreditar CIF, identidad y facultades de quien firma o representa. La escritura de constitución y el poder vigente suelen bastar.
