Para iniciar un desahucio por impago en España, documenta la deuda, envía un requerimiento fehaciente de pago y, si no se regulariza, presenta una demanda de juicio verbal con abogado y procurador. Después, el juzgado notificará al inquilino, que podrá pagar, oponerse o desalojar. Conocerás los plazos, costes, pruebas necesarias y las rutas aplicables si paga, no recibe el burofax, abandona la vivienda o alega vulnerabilidad, siempre comprobando la normativa vigente.
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Comprueba la deuda y detén las vías de hecho
Reúne los datos de cada mensualidad y deja preparada una cuenta exacta de lo debido. Abre una hoja con una fila por mes: renta pactada, fecha de vencimiento, pago recibido, saldo y concepto. Hazlo antes de enviar un mensaje duro, porque una cifra errónea puede alimentar una oposición a la demanda.
Haz un cálculo que se pueda comprobar
Incluye la renta mensual, pagos parciales, suministros solo si el contrato permite repercutirlos y gastos con justificante. La fianza no se descuenta de forma automática durante el alquiler: es una garantía que se liquida al final, tras revisar llaves, deudas y daños.
No entres ni presiones al inquilino
No cambies cerraduras, no cortes agua, luz o gas, no retires objetos y no accedas sin permiso expreso. La Policía Nacional o la Guardia Civil pueden intervenir ante una incidencia, pero no ejecutan un lanzamiento sin resolución judicial y orden aplicable.
Separa tres objetivos: recuperar la posesión es volver a disponer del piso; reclamar rentas vencidas es cobrar lo ya impagado; reclamar rentas futuras es pedir las que sigan naciendo hasta la entrega efectiva de llaves. La demanda puede acumularlos, pero cada concepto debe estar calculado.
Envía un requerimiento que deje prueba
Envía un requerimiento fehaciente con el detalle de la deuda y conserva todas sus pruebas. Un requerimiento enviado con al menos 30 días de antelación a la demanda puede impedir la enervación , que es la posibilidad legal de pagar lo debido para parar el desahucio en ciertos casos. No basta con decir “pague cuanto antes”: debe quedar acreditado qué se reclama, a quién, por qué vivienda y cómo puede pagar.
Marca esta lista antes de enviarlo
Contrato de arrendamiento , anexos y datos completos de arrendador y arrendatario.Prueba de titularidad , como nota simple o escritura, cuando sea necesaria para la demanda.Detalle mensual de deuda , con vencimientos, pagos parciales y cantidades reclamadas.Extractos bancarios o recibos que muestren la falta de ingreso.Mensajes y correos sobre el impago, sin manipular capturas ni borrar conversaciones.Burofax certificado , contenido, acuse o intento de entrega y factura del servicio.Copia este contenido orientativo
Asunto: requerimiento de pago de rentas.
Yo, [nombre del arrendador], le requiero el pago de [importe] euros correspondientes a [meses] de la vivienda sita en [dirección]. El importe se desglosa así: [detalle]. Puede abonarlo en la cuenta [IBAN] e identificar el pago con [referencia]. Si no se regulariza la deuda, se ejercerán las acciones legales para recuperar la posesión y reclamar las cantidades debidas. Este requerimiento se envía a los efectos legalmente procedentes.
Cuándo el pago ya no permite enervar el desahucio
La enervación del desahucio no consiste en pagar una parte de la deuda ni en prometer un abono futuro: exige regularizar las cantidades reclamables en los términos legalmente exigibles y hacerlo dentro del trámite judicial correspondiente. Además, puede quedar excluida en dos supuestos relevantes: cuando el inquilino ya hubiera enervado un desahucio anterior respecto de la misma relación arrendaticia, o cuando el arrendador le hubiera requerido fehacientemente el pago con al menos 30 días de antelación a presentar la demanda y, al interponerla, la deuda siguiera sin pagarse.
Por ello, el burofax certificado debe identificar con precisión al destinatario, la vivienda, las rentas vencidas, el importe desglosado y una forma verificable de pago. Un requerimiento incompleto, enviado a un domicilio inadecuado o sin prueba de contenido puede dificultar acreditar ese efecto.
Presenta demanda si no regulariza el impago
Presenta una demanda de juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia donde está la vivienda. La demanda debe pedir con claridad la recuperación de la posesión, las rentas vencidas y, si corresponde, las rentas que se devenguen hasta la entrega de llaves. También puede analizarse la reclamación de daños, pero solo con prueba: fotos fechadas, inventario, facturas o informe técnico cuando proceda.
Entrega un expediente ordenado al abogado
Aporta la checklist anterior, una cronología de llamadas y pagos, y una explicación corta de cualquier pacto verbal. Si el inquilino afirmó que pagaría el día 15, indícalo, pero no lo conviertas en un hecho probado sin mensaje, correo o testigo.
Calcula partidas sin prometer recuperarlas
Partida Rango orientativo Cuándo aparece Burofax certificado Entre 10 y 30 € según páginas y servicio Antes de demandar Abogado y procurador Entre 700 y 2.000 € o más, según plaza y oposición Demanda y tramitación Cerrajero Entre 100 y 300 € en horario ordinario Lanzamiento con autorización Tasa judicial Puede aplicar a personas jurídicas Según norma vigente
Las costas procesales pueden imponerse a la parte vencida, pero cobrarlas depende de que exista patrimonio embargable. Pide una hoja de encargo con honorarios, suplidos y coste de una posible ejecución.
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Decide según pague, se oponga o abandone
Sigue la ruta que corresponda a la respuesta del inquilino y documenta cada cambio. Un expediente sin oposición puede durar entre 4 y 12 meses según el juzgado y la notificación; con oposición, incidencias de localización o suspensión, puede durar más. Son rangos orientativos, no una fecha garantizada.
Lee el mapa de rutas
Del primer impago a la recuperación legal
Impago
Requerimiento
Demanda
Respuesta
Si paga: liquida y deja acuerdo escrito. Si se opone: aporta contrato, extractos y cálculo. Si abandona: firma entrega de llaves. Si no recibe: conserva intentos y aporta domicilios conocidos.
Cierra bien una entrega voluntaria
Si abandona o entrega llaves, firma un documento con fecha, número de llaves, lectura de contadores, fotos, estado del piso y deuda pendiente. Recuperar las llaves no borra las rentas vencidas, pero evita que sigan naciendo nuevas mensualidades desde la entrega efectiva.
Qué ocurre después de admitir la demanda
Una vez admitida la demanda de juicio verbal, el juzgado requerirá al arrendatario para que, dentro del plazo procesal aplicable —habitualmente diez días—, desaloje la vivienda, pague, se oponga o formule la actuación que proceda. Si no contesta ni entrega el inmueble, el procedimiento puede avanzar hacia el lanzamiento judicial sin necesidad de celebrar vista, aunque los tiempos reales dependen de la carga del Juzgado de Primera Instancia y de que la notificación haya sido válida. Si se opone, por ejemplo alegando pagos, errores en el cálculo de la deuda de alquiler o defectos del contrato de arrendamiento, normalmente habrá vista y resolución posterior.
Si intervienen Servicios Sociales o se aprecia una posible suspensión por vulnerabilidad, la fecha de recuperación de la posesión puede aplazarse conforme a la normativa vigente.
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Revisa vulnerabilidad antes del lanzamiento
Verifica las medidas vigentes sobre vulnerabilidad antes de demandar o pedir una fecha de lanzamiento. La vulnerabilidad económica no cancela por sí sola la deuda ni convierte al propietario en responsable de realojar, pero puede activar comunicaciones con Servicios Sociales y suspensiones en los supuestos previstos.
Coopera cuando el juzgado lo requiera
Contesta dentro del plazo si se solicita información sobre la vivienda o tu situación. No ocultes que eres pequeño propietario ni te atribuyas una condición que no puedes probar; la Ley 12/2023 distingue situaciones que pueden tener efectos procesales.
Mantén abiertas las dos reclamaciones
Una suspensión del lanzamiento puede retrasar la entrega física del piso, pero no equivale automáticamente a renunciar a las rentas vencidas. Valora un acuerdo de pago o una salida con fecha y llaves si reduce pérdidas, siempre por escrito y sin presiones ilegales.
Si ya tienes contrato, extractos y burofax, pide a un abogado de arrendamientos que revise el cálculo y el texto antes de presentar la demanda. Una revisión breve puede detectar pagos omitidos, una dirección útil para notificar o una regla temporal de vulnerabilidad aplicable.
Preguntas y respuestas
¿Puedo desahuciar por un solo mes sin pagar?
Sí, una renta vencida e impagada puede justificar la acción si no existe un pacto que la excuse. Antes, verifica el extracto bancario y envía un requerimiento detallado.
¿Qué pasa si el inquilino no recoge el burofax?
El burofax no recogido puede servir como prueba si guardas contenido certificado, envío y resultado del intento. El efecto concreto depende de la dirección empleada y de la valoración judicial.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
Puede durar entre 4 y 12 meses en un caso sin oposición, pero la carga del juzgado y la notificación alteran ese plazo. Una oposición o suspensión puede alargarlo de forma relevante.
¿Puede el inquilino pagar y parar el desahucio?
Puede hacerlo mediante enervación en los casos legalmente permitidos. Un requerimiento fehaciente enviado al menos 30 días antes de demandar puede excluir esa opción si cumple los requisitos aplicables.
¿Puedo cortar la luz si el inquilino no paga?
No, cortar suministros para forzar la salida es una vía de hecho y puede generar responsabilidad. La recuperación debe ser voluntaria y documentada o acordada judicialmente.
¿Qué ocurre si el inquilino entrega las llaves?
La posesión vuelve al propietario desde la entrega efectiva que puedas probar. Firma un acta con fecha, llaves, contadores, fotos y deuda pendiente.
¿Puedo reclamar rentas después de recuperar el piso?
Sí, las rentas vencidas no desaparecen por recuperar la vivienda. Deben estar desglosadas y respaldadas con contrato, vencimientos y prueba de falta de pago.
¿La vulnerabilidad impide siempre el lanzamiento?
No, puede dar lugar a medidas o suspensión en supuestos concretos y durante periodos normativos vigentes. Consulta la regulación actual y la resolución que dicte el juzgado.
Ejecuta hoy el primer movimiento legal
Cuadra hoy la deuda, prepara el requerimiento y evita cualquier actuación de presión sobre la vivienda. Si el pago no llega, el expediente ordenado permitirá a tu abogado presentar una demanda que pida piso y rentas sin improvisar.
⚠️ Antes de firmar la demanda, confirma con un profesional la normativa vigente sobre suspensión, vulnerabilidad y tasas, porque estas medidas pueden cambiar.
